投資の基本を学んで、あなたのトキメク銘柄を見つけてくださいね。

○○さん、おはようございます。


明治安田のリート王、徹底解剖も３回目ですな。


リート王に入っている25本のリートの平均配当が　3.8%やのに、

年率23%の分配金利回り（昨日のメルマガで配当利回りって言ってたのは間違い。分配金や）


じゃ、あとは全部損して出してんのか、（自分の資産を切り売りしてる）ってとこなんやけど、それは違うんや。


明治安田のリート王のこの１年間のトータルリターン（１年前の基準価格から、時価と1年間の配当金と足して算出した値）は13.76%や。



そのうち、3.8%は、組み入れてるリート（REIT 不動産投資信託）の配当や。


そしたら、あとの約10%はなんや、って言うたら。


組み入れてるリート自体の値上がりや、


組み入れているリートを売り買いして（投資信託というのは、組み入れている銘柄を、売ったり買ったりしてるねん）発生した利益やったりするねん。



一般的に、東証（東京証券取引所）に上場しているリートは、東京の、それも都心のオフィスが多いねん。


リート王は、最新のレポートを見たら、


オフィスが54.5%

住宅が16.9%

商業・物流など 28.6%


のリートを入れてるな。




もうすぐオリンピックや。


インバウンド効果もあって、東京都心の不動産の評価はたこなってるねん。





ということは。




この不動産の価格が、これまでどおり、維持されるんか、あがるかは、わからへん。


オリンピックのあと、


大阪万博が控えているとはいえ、はてさてどうなるか？




かつて1990年から日本のバブル景気が消えたんは、

国土法発令に端を発して、不動産の価格下落が大きな原因や。




2008年のリーマンショックも、不動産価格が頭打って、サブプライムローン（低所得者向けの普通より金利が高い住宅ローン）の多額の返済不能になったんが原因や。




不動産が上がり続けてたのは、行動成長の日本だけ。



あがったもんは、いつか必ず、限界がくる。



そして、不動産の限界が、その後の株価の大幅下落の呼び水となるんや。




で、リート。




リートは下がるときは、えらい下がる。


株より下がる。

腰抜かすほど下がる。



その代わり、一番の底打ったとき、最初にはいあがってくるんは


やっぱりリートや。

株より先に立ち上がってくる。


私はそない思てる。




今日は、めっちゃ、核心に触れること、いうたで。


今日のメルマガを読んだ人は、めっちゃラッキーやな。




ところで、



明治安田リート王、



いくら不動産売買で成功したり、不動産の価格に上昇で、リート自体の値段が上がったというても、



13.76%のトータルリターンで、年率23％の分配金だしてたらあんた、




基準価格は下がるやんか。




そやからこのリート王の基準価格は、



1年で9.24%、

3年で35.19%

値下がりしてるねん。




ということは。



このままの調子で分配金を出し続けてたら、



基準価格は落ち込む一方や。





さて、この先どうする？リート王！




みんなはどうなると思う？




そこまで考えたうえで買うんやで。

そこまでわからんうちに買おたとしたら、


中身をあんじょうしらんうちに買ってしもたってことや。





あ、そや、昨日のメルマガで、


「他のリートを集めた投資信託にはない、工夫」ってことまだ言ってへんやんな。


それはまた、明日においとくわ。



１つの投資信託。


説明するのに、えらい時間がかかるやろ。




そやから、魑魅魍魎（ちみもうりょう）っていうんや。



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