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みなさん、こんにちは！

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■年初で、ご挨拶も兼ねて

　不動産業者さんとお会いする機会が多いですが、

　どの方も仰るのが

　「銀行融資の見通しが不透明」だということ。

　
　4月から少し厳しくなりそうな気配があるので

　物件購入したいと考えている人は

　3月までに積極的に動いた方がよさそうです。

　（私も今頑張って動いています。笑）


■今日の本題に入ります。

　冒頭で銀行のお話をしました。

　私も“元銀行員”ということで

　数年前までは内部で実際に実務を

　行っておりましたので、

　融資基準については一般の方よりも

　ある程度は精通しています。


■不動産投資においては、

　巷で一番メジャーな商品と言えば

　「都心の新築ワンルーム物件」

　ではないでしょうか。


　都心のターミナル駅やそこそこ大きい駅、

　例えば、新宿、渋谷、池袋、東京、品川など

　または、そこから数駅離れた中規模の駅から

　徒歩圏内の場所に建つ

　新築ワンルームマンションです。


　ある程度投資経験のある方だと

　購入するケースは少ないと思いますが

　始めたばかりの初心者の方だと

　最初の物件として購入するケースも

　多いかと思います。


　よく業者が訴求するメリットとしては

　１．将来の年金の対策として
　　（返済（おおよそ35年）後に家賃収入を得る）

　２．生命保険の代わりとして（団信がつく）

　３．本業の収入から節税する目的で

　などがあります。


■しかし、本当にメリットがあるでしょうか？

　中にはプラスの資産になる物件も

　無くはないのでしょうが、

　多くのものは厳しいように思います。


　その理由を以下に説明していきます。



■まず、

「１．将来の年金の代わりとして」

　について、

　実は、35年間の返済の中で多額の持ち出しが

　必要になります。

　現在だと、都心の新築ワンルームでは、

　月2万円～5万円程度の持ち出しが必要な

　物件が多いです。


　ここからさらに、35年間の間に

　家賃下落しますので持ち出しが増えます。


　単純計算で（35年間を考慮して）、

　月平均4万円の持ち出しだとすると、

　35年間では『1,680万円』となります。


　これはすごい額ですよね！


　さらに空室期間、入退去時の修繕、

　客付けなどの出費も兼ねると

　35年間で2,000万円程度は持ち出しに

　なるリスクもあります。

　空室が多いともっと増えますね。

　
　では、果たしてそれだけの出費を回収するほど

　35年後の物件に価値はあるでしょうか？

　もちろん未来の話なので誰も正確な答えは

　わかりませんが、理論上は厳しいでしょう。


■次に、

　「２．生命保険の代わりとして」

　については、まあよろしいかと思います。

　ただ、

　その額が将来本当に必要な額に達しているかは

　知っておかなければいけませんね。


■最後に、

　「３．本業の収入から節税する目的で」

　については、

　不動産投資を行っている場合

　本業との「損益通算」ができます。

　もし、不動産投資の収支がマイナスの場合は

　本業の所得から差し引いて所得税を還付する

　ことができます。

　
　さらに、不動産投資においては

　“魔法の経費”と言われる「減価償却費」も

　経費として算入できるので、

　実際にお財布からは出て行かないけれども

　経費として算入することができ、

　所得税を圧縮できます。


　一見するとこれは良いことづくめに見えますが、

　実は落とし穴もあります。

　というのも、

　減価償却は別として、

　そもそも不動産の所得がマイナスの場合

　その分の手出しは必要となります。

　そのマイナス分に“税率”をかけた分だけが

　所得税から還付されるので、基本的には

　お金が増えるわけではありません。


　また、減価償却分についても、

　財布から出ていかないが経費算入できるので

　メリットしかないように見えますが、

　実は物件売却時に落とし穴があります。
　
　
　物件売却時には、

　“売った値段”と“買った値段”の差分が

　プラスになっている場合は利益に対して

　一定の税金がかかります。

　基本的には古くなると値下がりするので

　“買った値段”が高くなりそうですが、

　実はこの“買った値段”は減価償却した部分は

　差し引かなければなりません。


　つまり、たくさん減価償却できるということは

　売却時に税金がかかる額も大きくなります。


■実は、これ以外にも新築ワンルーム投資には

　目に見えにく落とし穴があります。

　それは“銀行”に関することですが、

　それについてはまたの機会で書こうと思います。
　

■実は、皆さんに物件を仲介してくれる

　不動産業者さんはここまでしっかりと

　説明してくれるケースが少ないのが実情です。


　「えっ、プロの人なのに教えてくれないの！？」

　と思いますが、教えてくれません。

　（中にはしっかりと説明してくれる人もいますが

　経験上わずかです。）


　このため、皆さん自身がある程度はしっかりと

　知識を持っていないと、後から

　「こんなはずではなかった…」

　となってしまうケースも多いです。


　ですので、

　不動産投資の落とし穴にはまらないように

　しっかりと

　『自分で判断できること』

　と、

　『自分で責任が持てること』

　を意識して投資していただきたいと思います。


　そのために必要な知識については、

　このメルマガやセミナーを通じて皆さんに

　お伝えしていきますので、

　ぜひ継続してお読みくださいね！





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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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