このメルマガの説明はありません。

みなさん、こんにちは！

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■昨日は仕事帰りに

　新橋駅近くの「すしざんまい」に行きました。


　遅くまで仕事をして

　22時頃の入店だったにも関わらず

　満席で席待ちの状況でした。


　さらに驚いたことに、

　食事をして店を出る23時過ぎの時間でも

　まだ満席で待っている人が多数いたことでした。


　金曜日の夜とはいえ、これほど繁盛している

　お店はなかなかありませんよね。


　すしざんまいと言えば、

　名物社長の「木村社長」が有名ですね。

　巨大なマグロを前にして、

　あの手を広げているポーズは

　皆さん良くご存じではないでしょうか。

　今期の最初のマグロの初セリでも木村社長が

　なんと“７４２０万円”で競り落としたそうです。


　額だけ聞くと、

　「なぜそんな高いお金を払ってまで…」

　と思っていましますが、

　実は商品の価値そのものというよりも

　もっと違った部分も含めての考えているのだと

　思います。


　例えば、最高額で落札することで、

　必ずニュースになりますよね。

　その結果、ある意味広告費を払わずとも

　多数のメディアに「すしざんまい」の宣伝を

　だすることと同じ効果が得られます。


　結果、それを見たお客さんがどこか印象に残り

　「今度行ってみようか」

　となるのですね。


　さらに、店員さんのサービスや、お店の作りにも

　他の店にはない工夫があり、毎回大変興味深く

　見てしまいます。

　もちろん、お寿司が美味しかったことは

　言わずもがなですね。笑


　最近良く行く「いきなりステーキ」もそうですが、

　売れているお店では単に「おいしい」という

　商品価値の高さだけではなく、

　お客様へのサービスや、

　お店の利益率を上げる工夫などが

　たくさん見て取れます。


　そのようなことも考えながら食事をするのも

　意外と楽しいものなので、皆さんもぜひ

　行かれたお店で良く見てみてくださいね。



■本題に入りますが、

　前回の話の続きになります。

　新築区分ワンルーム投資は不動産投資の中で

　最もメジャーな投資なのですが、

　いくつかデメリットがありましたね。


　もっと言えば、

　よほど良い物件を選別しないと

　最終的にプラスの資産になる物件は

　ほとんどないと思いっています。


■なぜそうなるのかの一員を深堀してみますが、

　前回書いた内容以外にもデメリットが

　いくつか存在するためです。

　そのデメリットを以下に挙げていきます。


■①銀行の評価を棄損する

　実は、

　世の中のほとんどの新築区分ワンルームは

　銀行の評価を棄損してしまいます。

　「えっ、どういうこと！？」

　と思われるかもしれませんが、

　実は、新築区分ワンルームは

　“物件金額　＞　銀行の評価額”

　となってしまうことがほとんどです。


　なぜそうなるのか？

　これは単純に広さに対する単価が高いからです。

　ワンルームマンションだと

　おおよそ15～25㎡の物件が多いですが

　金額は2,000～3,500万円もします。

　そうなると平米当たりの単価は割高です。


　さらに、区分マンションの場合は

　土地に対する評価がほとんど出ません。

　区分マンションでも

　その広さに応じてマンション全体の中の一部の

　土地に対する権利も不可されます。

　しかし、高層で部屋数が多い物件が多いため、　

　限りある土地を他の物件との間で

　分割されることとなるため

　一室あたりの持ち分割合はとても低くなります。


　さらには、

　所有権ではなく“敷地権”という権利になり、

　銀行はこれに対して担保評価をほとんど

　見てくれません。


　以上の理由により、

　新築区分ワンルームに対して銀行からな

　物件金額よりかなり低く評価されてしまい

　銀行の信用を棄損することとなります。


■②実需がほとんどない

　新築区分ワンルーム物件の多くは

　はっきり言えば“投資商品”です。

　もちろん借りて住む人はいますが、

　入居者の生活を重視したものというよりは

　むしろ投資家の利回りを意識した造りに
　
　なっています。


　そのため、狭かったり、設備の質が悪い物件が

　多いです。

　
　さらに金額面で言えば、

　ディベロッパーや販売業者の利益も多分に

　組み込まれた上での金額となるので、

　新築は特に割高です。


　金額面の話はともかく、

　そういう物件なので、ほとんど実需での需要が

　ありません。

　要は、マイホームとして購入する人は

　ほとんどいないということですね。


　これは非常に重要なことで、

　世の中では投資用の商品よりも

　実需要の商品の需要の方が割合で言えば

　圧倒的に多くなります。

　このため、実需がない物件は

　物件価値の値下がりが大きかったり

　購入したい人の間口が狭くなります。


■他にもいくつか理由はありますが、

　これらの理由から新築区分ワンルームは

　あまり購入をお勧めしてはいません。


　では、そのような物件に対して、

　なぜ銀行はお金を貸すのでしょうか。


　その理由としては、

　物件の良し悪しで貸しているのではなく、

　購入する人の信用を担保に貸しているケースが

　多いのです。

　つまりは、物件評価を棄損している部分は

　買手の信用を削りながらお金を貸していることに

　なるのです。

　
　このため、

　このような物件をいくつも持っていると

　それ以上お金を借りることはできなくなってしまう

　ケースが多いです。


■では、

　区分の物件は一概に悪いかと言えば

　そうでもありません。


　購入すべき物件はそれほど多くはありませんが

　実はうまくポイントを抑えて購入すれば

　資産として価値の出る買い方も可能です。


　それは、

　 以下の3つのポイントをすべて満たすことです。


　１．相場よりも安い物件を探す

　２．ある程度年数の経過した物件を購入する

　３．返済期間を年数を短くする



　詳細については長くなるので

　また次回の書こうと思います。



◆全国出版記念セミナーのご案内◆

　以下の日程で、

　わずか“1年”で“家賃年収2000万円”を達成した
　「ユダヤ式」不動産投資術

　https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596

　の著者である“宇都木健さん”と

　全国を回って出版記念セミナーを開催します。

　ぜひ日本全国の方からのご参加を

　お待ちしています！


◆1月28日（土）　名古屋会場
　http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日（土）　大阪会場
　http://kokucheese.com/event/index/448025/


◆2月12日（日）　東京会場
　http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日（土）　博多会場
　http://kokucheese.com/event/index/448031/



　なお、書籍を購入いただいた方には

　当日サイン会も開かせていただきますので、

　ぜひご購入いただきお持ちいただければと

　思います。



◆その他、

　都内でも定期的にセミナー開催しております。

　ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

　・1/29(日) 10:30～

　・2/9(木) 18:30～

　・2/18(土) 10:30～

　http://asset-life.co.jp/seminar2.html



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～

【運営】
　一般社団法人不動産投資家育成協会

　〒230-0051
　　神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-23-18
　　コスモプラザ403号室

　　TEL　045-642-6650
　　FAX　045-642-6671

　　E-mail info@ries.or.jp
　　URL　http://ries.or.jp/

配信解除はこちらから
http://mail.omc9.com/m/ik9n

※配信解除された場合は、
プレゼント・特典動画・投資情報など、
受け取って頂けませんのでご注意ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━