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みなさん、こんにちは！

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■週末に、不動産投資家育成協会の

　キックオフ＆新年会を開催しました。


　年初ということでたくさんの会員さんが集まり、

　協会設立の経緯や理念、今後のビジョンを

　語らせていただきました。


　新年会も非常に盛り上がり

　私もたくさんの方と直接お話しすることができ

　充実した時間になりました。


　今年は新しいコンテンツや講座も立ち上げて

　これまでよりも格段に充実した内容に

　していきます。


　そして、目標として

　“大家さんの新しいスタンダード”

　を作っていきます。


　その詳細は個別のセミナーなどで

　ご案内させていただきますので、お楽しみに！

　（セミナーの詳細は末尾を確認ください）



■さて今日の本題ですが、

　前回の続きになります。


　新築で区分のワンルーム物件を購入すると

　銀行評価を棄損してしまうという話でした。


　「じゃあ、どういう物件を買えばよいのか」

　を説明する前に、一概にこのことがデメリット

　ばかりではないことを説明しておきます。


　銀行評価や固定資産評価の出ない物件の

　うまい使い方として「税金対策」があります。

　そこで良く利用されるのが

　都心のタワーマンションを利用する方法です。


　都心のタワーマンションは、

　物件価格と固定資産評価額との間に

　大きな乖離があり、


　物件価格　＞＞　固定資産評価額


　となることが多いです。


　このため、例えば相続などの際には、

　現金で資産を保有しているよりも

　同じ金額のタワーマンションを所有している方が

　かかる税金がかなり低く抑えられます。

　場合によっては

　評価額が2～3割程度となる物件もあります。


　そして、相続が完了した後に売却して

　現金資産に変えることで節税効果を発揮します。

　（ただし、売却価格により必ずしも

　節税効果があるというわけではありません。）


　このように、銀行評価や固定資産評価額が

　低いことが一概に悪いわけではありません。

　しかし、タワーマンション節税については

　税制改正により2018年以降で制度が

　変わりますので、

　そちらもしっかりと把握しておかなければ

　いけませんね。

　本質的には節税対策への規制というよりも

　実際には高層階にほど価格が上がるのに対し

　固定資産評価額が変わらないことに対しての

　調整が入る形になります。


■ここから本題に入り、

　投資として区分物件を購入する場合の
　
　抑えるべきポイントをお伝えしていきます。


　１．相場よりも安い物件を探す

　２．ある程度年数の経過した物件を購入する

　３．返済期間を年数を短くする


■１．相場よりも安い物件を探す

　不動産投資の基本は安く仕入れることです。

　市場には物件が溢れていますが、

　買って良い（プラスの資産が残る）物件は

　それほど多くありません。

　
　市場の相場を把握して、

　それよりも安く物件を仕入れられないと

　不動産投資での成功は難しいと思います。


　また、同じ物件でも

　仲介する業者が変わると価格も変わる

　ということもしばしば起こります。


　安い物件を探すうえで重要なポイントは

　あなたが信頼できるパートナー業者、

　または、担当者を見つけることです。


　そのような方から良い物件情報を

　提供いただけるルートを作ることが

　成功の秘訣になります。


■２．ある程度年数の経過した物件を購入する

　次のポイントですが、

　まず新築の区分物件においては

　ディベロッパー、販売業者など様々な

　関係業者の利益が載せられています。

　これは業者にとっては、

　利益が得られないと事業を存続できないので

　あたりまえのことなのですが、

　そのような事実を知っておくことは必要です。

　ですので、売られている新築物件の価格は

　割高となります。


　その点、中古物件になれば

　仲介業者の利益のみとなるので

　新築よりも割安に購入できるケースが

　多くなります。


　ちなみに、年数による物件価格に推移ですが、

　新築の頃が一番値下がりが大きく、

　築20～25年頃に値下がりが落ち着いて

　横ばいになるケースが多いです。

　ですので、このころの築年数の物件が
　
　一つの狙い目になると考えられます。


　もちろん、

　古くなるほど客付けは難しくなりますが

　大都市のそこそこ立地の良いエリアで

　優秀な管理会社に管理してもらえば

　それほど客付けが困難なケースは少ない

　というのが経験則からあります。


■３．返済期間を年数を短くする

　不動産投資は借入期間を長くした方が

　キャッシュフロー（CF）が大きくなるので

　一般的には不動産業者も長期借り入れを

　推奨してきます。

　当初の目的が直近でCFを得ることだけで

　あればそれでも構いませんが、

　一概に年数を伸ばせばよいということでも

　ありません。


　手元資金があまりない方が行う場合には

　まずはCFが出る物件を購入することを

　お勧めしますが。

　これに対して、そうでない場合は、

　逆に借入期間を短くとって

　例えば、10年～15年程度に設定するのも

　一つの考え方としてあります。


　その場合、

　月々のCFはそれほど大きくはなりませんが、

　（または、マイナスになる場合もありますが）

　残債の減りが早くなるので資産化も早く

　なります。

　このため、金融機関に見せるバランスシートも

　健全になっていきます。


　表面的には

　CFが大きい方が良いように見えますが、

　借入期間が長いと残債の減りも遅くなります。


　ですので、

　長期借入と短期借入をうまくバランスをとって

　選択していくのがリスクを少なく行っていく

　一つのやり方であると言えます。

　
　もちろん、

　属性（年齢、職業、収入、保有資産）によって

　最適なやり方は変わってきますが、

　様々な選択肢を知っておくことも大事なことです。


■なお、

　今回の１～３については

　ある程度の基準で全部を満たしていると

　ほぼ“負けない投資”ができますので

　ぜひご参考に考えてみてください。


　もし直接私にお話を聞きいてみたいという方は、

　以下のセミナーがありますので

　ご参加いただければと思います！




◆全国出版記念セミナーのご案内◆

　以下の日程で、

　このセミナーでは、先日出版されて

　Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

　「宇都木健さん」

　と全国を回って出版記念セミナーを開催します。

　ぜひ日本全国の方からのご参加を

　お待ちしています！


◆1月28日（土）　名古屋会場
　http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日（土）　大阪会場
　http://kokucheese.com/event/index/448025/


◆2月12日（日）　東京会場
　http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日（土）　博多会場
　http://kokucheese.com/event/index/448031/



　なお、書籍を購入いただいた方には

　当日サイン会も開かせていただきますので、

　ぜひご購入いただきお持ちいただければと

　思います。



◆その他、

　都内でも定期的にセミナー開催しております。

　ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

　・1/29(日) 10:30～

　・2/9(木) 18:30～

　・2/18(土) 10:30～

　http://asset-life.co.jp/seminar2.html



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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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