このメルマガの説明はありません。

みなさん、こんにちは！

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■昨日から名古屋入りしており、いよいよ今日は

　“出版記念セミナー in 名古屋”

　を開催します！

　
　「銀行員だけが知っている

　お金が貯まる人のお金の使いかた」(大和書房)

　http://asset-life.co.jp/special.html


　セミナーでは書籍の内容を深堀して、

　さらに、その先の皆さんのお悩みに対する

　解決策までお伝えしていきます。


　また、

　セミナーには、


　「わずか“1年”で“家賃年収2000万円”を

　達成した「ユダヤ式」不動産投資術 」


　の著者　“宇都木　健”　さんも登壇します。

　https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596


　皆さんが普段聞けない不動産投資の

　裏話もお伝えさせていただきます。


　なお、本日の名古屋会場は

　定員を大きく上回る方にお申込みいただいて

　おります。


　お越し下さる皆さんとお会いできるのを

　楽しみにしております！


　また、これからでも申し込みたいという方は

　名古屋についてはすでに満席を超えているので

　これ以上の参加が難しいのですが、

　全国セミナーはまだまだ続いていきますので、

　以降の日程でぜひ皆さんからのお申込みを

　お待ちしております！



　◆1月29日（日）　東京会場
　（初心者のための不動産投資セミナー）
　http://asset-life.co.jp/seminar2.html


　◆2月4日（土）　大阪会場
　http://kokucheese.com/event/index/448025/


　◆2月12日（日）　東京会場
　http://kokucheese.com/event/index/448028/


　◆2月18日（土）　博多会場
　http://kokucheese.com/event/index/448031/



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【今日のテーマ】
不動産投資成功のポイント“その２”「●●を作れ！」

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■前回は

　不動産投資成功のポイント１として

　「１．自分の属性を知ること」

　についてお伝えさせていただきました。

　
　それに加えて、

　どういう銀行が、どんな物件に融資をするのかも

　重要だということも書きました。


　つまり、

　“属性”ד銀行”

　がうまく掛け合わせられないと物件購入は

　難しいということですね。



■それに加えて、

　今日はもう一つ大事なことをお伝えします。


　皆さんは物件の概要書を見て

　“ぱっと見”で物件の良し悪しが

　判断できるでしょうか？


　判断できるというのは、

　検討する価値があるかどうかをおおよそで

　見極められるということです。


　具体的な時間で言うと“1分以内”にです。笑


　「えっ」と思われた方もいるかもしれません。


　もちろん、

　賃貸需要のマーケティングを行ったり、

　買い付けを入れるかどうかの判断のためには

　もう少し検討する時間が必要ですが、

　そもそも、検討の土台にのるかどうかくらいは

　それくらいの時間で見極められる必要が

　あります。


　逆に言うと、

　物件概要書を“ぱっと見”で良いか悪いかの

　ざっくりとした判断さえつかない状況の方は

　その時点で物件を購入するのはやめた方が

　良いでしょう。



■というのも、

　判断がつかないような状況の人は

　まだ自身の中に

　“物件に対する判断基準”

　が出来ていないということになります。


　判断基準が無い状況で買おうとする場合は

　どうなるか？


　大概の場合は“他人依存”になります。


　つまりは、

　「●●さんが良いと言ったから…」

　「不動産業者に勧められて…」

　という形で購入している方が多いです。


　しかし、そうした場合は

　これまた大概の場合は失敗してしまうことが

　多いように思います。


　失敗する理由は主に二つあります。

　

■一つ目は、不動産業界の構造からです。

　世の中に良い物件がどれくらいあるか、

　または、

　不動産投資で成功する確率については

　かなり低いものとなります。


　これについては、

　過去のメルマガで詳しく書いておりますので

　見返していただければと思います。


　なぜ成功する確率が低いか！？


　その理由は、売主と買主の間、そして、

　間に入る不動産業者の利益が相反するからです。


　売主と買主の場合はシンプルですよね。

　売主は高く売りたいが、買主は安く買いたい。

　このため、よほどのことでないとそもそも

　安い物件は世の中には出回りません。


　さらに重要なことは、

　業者がお客さんに物件を売る場合でも

　基本的には“高く売りたい”という側に

　バイアスがかかることが多いです。


　それは、会社の売上のためであったり、

　自身の報酬のためでもありますが、

　不動産は価格が高額なゆえに

　他の業界に比べてもその傾向がより強いです。


　このため、

　相場では1,500万円の物件が、

　倍の3,000万円程度で売られていることも

　少なくはありません。


　日本には多くの物件があり、

　“割安な物件”と““割高な物件”の分布が

　どうなっているかを説明する場合、

　おおよそピラミッド型の分布になります。


　・ピラミッドの頂点に近い方が割安な物件

　・ピラミッドの底辺に近い方が割高な物件


　という具合です。


　つまりは、割安な物件は極めて少なく、

　割高な物件がごまんと溢れている

　ということになります。


　このため、皆さんご自身で物件を見極める

　“基準”を持っていないと

　多くの場合は世の中に溢れている

　“割高な物件”をつかまされてしまいます。


　このため、皆さん自身で

　『物件を判断する基準』

　を作ることが非常に重要となります。



■失敗する二つ目の理由としては、

　物件購入後の賃貸経営の観点になります。


　他人に依存して購入すると失敗すると

　お伝えしましたが、

　購入後の賃貸経営においても

　他人に依存してしまうと多くの場合

　失敗してしまいます。


　というのも、

　物件を所有するということは、つまりは
　
　「オーナーになる＝経営者になる」

　ということです。


　賃貸経営は物件の維持管理や客付けを行う

　プロの業者がおりますので、

　基本的にはそういった方に実務を任せます。


　しかし、

　だからといって丸投げで経営が成功するほど

　甘いものでもありません。


　経営者として、

　物件の強み、特徴を理解して、

　自分の物件所在地のエリアの特徴や

　その市場における顧客のターゲットの理解、

　または、

　効果的な客付け方法や物件の維持管理の方法など

　オーナー自身がある程度知っておかなければ

　なりません。


　運よく優秀なパートナーに恵まれれば

　丸投げでもうまく進む場合もまれにありますが、

　自分が管理して経営できていない状態においては

　何かネガティブな事象が発生した際に

　対応ができなくなります。


　または、

　全く客付けできずに収入が得られなかったり、

　修繕の際に業者から搾取されるケースも

　少なくありません。



■はっきり言いますが、

　不動産投資は“事業”です。


　皆さん自身で物件をしっかりと見極められる

　『基準を持つこと』と、

　購入後に『経営』するための知識が必要です。


　ぜひメルマガをお読みいただいている皆さんには

　安易に始めるのではなく、

　しっかりと身に着けたうえで物件購入して

　いただきたいと思います。



■では、

　『物件を判断する基準』

　を作るにはどうすればよいかについては

　また次回に続けたいと思います。


　または、出版記念セミナーでも

　そのような方法についてお伝えしていますので、

　ぜひそちらの機会もご利用ください。





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

　先日出版されて

　Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

　「宇都木健さん」

　と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


　すでに多数の方からのお申し込みをいただき

　当日は盛り上がることが確実ですが、

　さらなる方の参加もお待ちしています。

　今からでも申込みは間に合いますので、

　ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

　思います！


◆2月4日（土）　大阪会場
　http://kokucheese.com/event/index/448025/


◆2月12日（日）　東京会場
　http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日（土）　博多会場
　http://kokucheese.com/event/index/448031/



　なお、書籍を購入いただいた方には

　当日サイン会も開かせていただきますので、

　ぜひご購入いただきお持ちいただければと

　思います。



◆その他、

　都内でも定期的にセミナー開催しております。

　ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

　・1/29(日) 10:30～

　・2/9(木) 18:30～

　・2/18(土) 10:30～

　http://asset-life.co.jp/seminar2.html



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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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