このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日から新規のスクールが開講します！



　これまで10期以上続けてきていますが、

　今回も多くの方に参加いただきます。



　皆さんにしっかりと価値提供できるよう

　頑張っていきたいと思います！



　また、

　我々のスクールが気になる、興味がある方は

　以下でスクールの内容の一部をお伝えする

　セミナーも開催しておりますので、

　ぜひ気になった方はご参加ください！



　なお、明日4月9日のセミナーには

　スクール入会からわずか2年程度で

　サラリーマンをリタイアした

　“宇都木講師”

　が講演します。



　講師と直接話すことも可能ですので、

　多くの方のご参加をお待ちしています！

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【今日のテーマ】
物件購入を判断するために必要な要素とは

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■最近は良く物件のご相談を受けます。

　「この物件は購入しても大丈夫でしょうか？」



　ということで、

　今回は、物件を見極めるポイントをお伝えします。

　

■まず初めに、

　不動産投資、賃貸経営業においては

　事業収支の見極めが重要です。



　なぜかというと、三つの目線での見極めが

　必要となるためです。



　１．毎月の収支

　２．中長期での収支

　３．出口（売却）



■まず、「１．毎月の収支」について、

　不動産投資においては毎月の収支を

　正確に試算するのは意外と大変なことです。



　区分ならまだしも、一棟だと色々と

　必要なパラメーターや不確定な要素が多くなる

　ためです。



　よく表面利回りだけに目を奪われて

　購入してしまう方も中にはおりますが、

　それだけでは本当の収支がわかりません。



　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　重要なのは「実質利回り」です。

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・



　これを正確に求める必要があります。



　まず、収入の部分のパラメータとしては

　月々の家賃収入があります。

　収入は基本的にはこれだけです。



　次に、支出についてですが、

　こちらはたくさんありますし、

　物件により変わってきます。



　ローンの返済、建物管理費、

　清掃費、光熱費、各種点検費、

　そして、大きな物件では、

　エレベーター保守点検費などがかかります。

　

　さらには、固定資産税、都市計画税も

　支払う必要があります。



　これらをすべてトータルで考えたうえで

　月々の収支が算出されます。



　ただ、気をつけなければならないのは、

　不動産業者によっては最初からすべての情報を

　出してくれないケースもあります。

　（場合によっては、決済までに全て揃わないことも

　あります。）



　ですので、しっかりと購入前の段階で

　すべての経費を明らかにする必要があります。



■次に「２．中長期での収支」についてです。

　

　不動産投資、賃貸経営は中長期の事業です。

　

　購入時点では毎月の収支がプラスになっても

　経年とともに条件が変化していきます。



　例えば、収入源となる家賃収入は基本的には

　物件の経過とともに下がっていきます。



　反対に、物件を維持管理するためのコストは

　だんだんと増えていき、

　特に修繕費が増えていきます。



　場合によっては一度に数百万円や、

　一千万円を超える修繕費が発生する

　場合もありますので、事前にしっかりと

　見積もっておく必要があります。



　ちなみに、大規模修繕の費用についても

　発生する費用がおおよそ見積り可能ですので

　購入後にどの程度の時期に、どの程度の費用が

　発生するかも見込んでおく必要があります。



■最後、「３．出口（売却）」について、

　不動産投資は出口まで迎えて初めて

　投資の収支が確定します。

　（譲渡時にかかる税金含めて）



　購入した直後はキャッシュフローが取れていても

　売却時にそれを上回る損失が出てしまうと

　投資としては失敗です。



　ですので、

　購入時に月々いくら利益が出るかというだけでなく

　何年後にいくらで売るのか（売れるのか）も見越して

　購入する必要があります。



　なお、売却価格の算出については

　非常に多くの要素があるので

　また別の機会でお伝えしようと思います。



■以上のとおり、

　物件を購入して良いか見極めるためには

　調べるべきポイントがありますので、

　皆さん自身でしっかりと確認したうえで

　判断するようにしましょう。





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



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　　4月9日（日）　14:00～

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　※中級者、上級者の方に対しても

　　有益な内容を提供しています！



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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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