このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■気候もよくなり大分春めいてきましたね。

　

　最近は講演などのため日本各地を訪問していますが、

　日本全国で活動に賛同いただくパートナーの方が

　増えてきました。



　今後も協会の理念に共感いただける方と

　出会えるのを楽しみに各地を訪問して

　講演していきたいと思います。



　今日はこれから博多に行きます！





　◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー

　＜都内開催＞

　　4月15日（土）　10:30～

　※この日のセミナーでは、参加された方に
　　「書籍プレゼントキャンペーン」を実施します！

　　
　　4月23日（日）　14:00～

　　5月7日（日）　14:00～

　　5月10日（水）　18:30～

　　5月21日（日）　10:30～

　　5月28日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　＜名古屋開催＞

　　4月15日（土）　18:00～

　　4月16日（日）　14:00～

　　4月22日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　～　特別セミナー　～

　「大家さんの新しいスタンダードが得られる！」

　◆認定講師説明会の詳細・お申込みはこちら◆

　http://ries.or.jp/lp/instructor/




━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
不動産投資は利回りだけに目を奪われるな！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■今日は少し過激なタイトルですね。笑



　しかし、大事なことなのでしっかりお伝えします。

　

　不動産投資においては、

　「表面利回り」が物件の良し悪しを判断する

　大きな要因と考えられています。



　確かにそれは間違いなく、

　収入の原資となる大事な要素であるとは思います。



　しかし、前回のコラムでは

　「実質利回り」が大事だということを書きました。



　家賃収入だけでなく、

　月々、年間で発生する経費、費用を考慮した

　利回りが「実質利回り」であり、

　こちらが正確な事業収支に繋がります。



　では、実質利回りが良い物件であれば

　どんな物件でもよいか？というと

　そういうことでもありません。



　もちろん、

　実質利回りが良いにこしたことはないですが、

　さらに考えなければいけない要素もあります。



　■不動産投資を事業収支の観点からのみ考えると

　実質利回りを考えればほぼ十分なのですが、

　さらなる融資をうけることや、

　物件の売却まで考慮する場合は

　物件の「資産価値」も考慮する必要があります。



　なぜかというと、銀行がその物件に融資する際には

　もし融資対象の物件が事業として成り立たなくなり

　債務者（借り手）が破綻した際に

　「担保としてその物件がどれくらい価値があるか」

　ということも評価してお金を貸すためです。



　資産価値をはかるいくつかの指標がありますが、

　代表的なものは『積算評価』です。



　積算評価とは、土地と建物の価値を

　基準に従い数値化したものです。

　

　もっとわかりやすく言えば、

　土地と建物それぞれの担保としての価値が

　いくらかを算出する評価方法です。



　土地は、国税庁が毎年発表する

　「相続税路線価」をベースに計算します。



　建物は、今同じ構造の建物を建てるとした際の

　建築コスト「再調達価格」から計算します。



■では、この資産価値が実際に融資の際に

　どう影響するかを次に説明します。



　最近では、物件の収益性を重視して、

　資産価値があまり高くなくても積極的に貸し出す

　銀行が増えてきました。



　このため、収益性が高く、資産価値が低い物件を

　購入する人が増えています。



　しかし、世の中全体で見ると、

　まだまだ資産価値を重視する銀行が

　多いのが実情です。



　このため、収益性を重視する銀行で

　資産性の低い物件の融資を受けた場合、

　資産性を重視する銀行からはマイナスの評価を

　されてしまいます。



　もっとわかりやすく言えば、

　所有する資産よりも借りている金額が大きくなり

　「債務超過」状態とみなされ、次の融資を

　受けるのが難しくなります。



　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　そうなると、もっと物件を買いたかったのに、

　それ以上買えなくなって先細る状況に陥ります。

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・



■人は目に見えやすいものには注目しますが、

　目に見えづらい、わかりにくいものは軽視します。



　不動産投資においても、

　毎月の家賃収入にフォーカスしがちですが、

　目に見えない資産価値や、

　その先の融資が受けられるかも見据えて

　取り組む必要があることは

　ぜひ皆さんも考慮してみてください。





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　4月15日（土）　10:30～

　※この日のセミナーでは、参加された方に
　　「書籍プレゼントキャンペーン」を実施します！

　　

　　4月23日（日）　14:00～

　　5月7日（日）　14:00～

　　5月10日（水）　18:30～

　　5月21日（日）　10:30～

　　5月28日（日）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　※中級者、上級者の方に対しても

　　有益な内容を提供しています！



　＜名古屋開催＞

　　4月15日（土）　18:00～

　　4月16日（日）　14:00～

　　4月22日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　～　特別セミナー　～

　「大家さんの新しいスタンダードが得られる！」

　◆認定講師説明会の詳細・お申込みはこちら◆

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～

【運営】
　一般社団法人不動産投資家育成協会

　〒230-0051
　　神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-23-18
　　コスモプラザ403号室

　　TEL　045-642-6650
　　FAX　045-642-6671

　　E-mail info@ries.or.jp
　　URL　http://ries.or.jp/

配信解除はこちらから
解除専用ページURL

※配信解除された場合は、
プレゼント・特典動画・投資情報など、
受け取って頂けませんのでご注意ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━