このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日からゴールデンウィークに入りましたね。



　長期の連休で、日頃の疲れのリフレッシュや、

　家族サービスなどされる方が多いと思います。

　

　加えて、

　ぜひこの時期に普段取り組めなかったことや、

　学びや活動の時間なども取ると

　連休を有意義に過ごせると思います。



　ぜひ今日からでも遅くないので、

　しっかりと計画を立てて連休を過ごしましょう！



　◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー

　＜都内開催＞

　　5月7日（日）　14:00～

　　5月10日（水）　18:30～

　　5月21日（日）　10:30～

　　5月28日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　＜名古屋開催＞

　　5月21日（日）　19:00～

　　5月27日（日）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　～　特別セミナー　～

　「大家さんの新しいスタンダードが得られる！」

　◆認定講師説明会の詳細・お申込みはこちら◆

　http://ries.or.jp/lp/instructor/




━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
「こんなはずではなかった…」となる前にやるべきこと

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■いきなりですが、質問です。



　「不動産業者の言われるがまま物件購入したが、

　当初想定していたほど手残りが残っていない…」



　そんな状況には陥っていないでしょうか？



　または、

　「満室想定の家賃で考えていたが、

　実際には稼働率が全然低いのでどうすれば…」



　というような方もいらっしゃるのでは

　ないでしょうか。



　以前のメルマガでも

　「実質利回り」

　について書きましたが、

　もう少し深堀して説明したいと思います。



　不動産投資では「実質利回りが大事」

　ということを何度か書いていますが、

　これは本当に重要なことです。

　

　安易に表面利回りだけで判断してしまう方は

　それほど多くないと思いますが、

　多くの方が購入前に想定していたほど

　手残りが残っていないことが多いようです。



　では、この原因としては何があるのでしょうか？



　以下で説明していきたいと思います。



■①満室想定で見積もっている

　業者から出てくる収支の見積もりで多いのが

　満室をベースとした場合のキャッシュフローです。



　もし、1年間ずっと満室あればそのとおりですが、

　実際にはそうなることはほとんどなく、

　空室が発生します。

　

　当たり前ですが、

　現状が満室でも、明日、1か月後、または、

　1年間満室である保証はありません。

　（家賃保証の場合は除きます。）



　ですので、

　年間を通じてどの程度空室が発生するかを

　購入前に見込んでおく必要があります。



　しかし、この際に注意すべきなのは、

　いくら業者が

　「この物件は埋まります！」

　と言っても、そうならないこともある

　ということです。

　（もちろん、その通りになることもあります。）



　ここであまり細かいことを説明はしませんが、

　業者の言うことのみを鵜呑みにせずに

　皆さんがしっかりと自分で調査して

　どの程度稼働するかの予測を立てることが

　必要です。



■②運営中の出費を考慮していない

　こちらも購入後前の見積もりが甘く、

　購入後に思った以上に出費がかかるという方が

　多いようです。

　

　具体的には、

　購入前に想定しなかった管理や設備点検などの

　費用が発生したり、

　物件購入後に退去が出た際の原状回復の費用が

　思っていたよりも多かったりといったことがあります。



　場合によっては、突発的な設備の故障やなどで

　大きな出費が発生するケースも多々あります。



　突発的な不具合については予測は難しいですが、

　月々の出費や原状回復費用については、

　購入前でもおおよそ費用の見込みがわかります。



　しかし、中には

　原状回復の費用がオーナー負担であることを

　知らない人さえいます。



　つまり、知識が不十分なのにも関わらずに

　購入してしまっているのです。



■もちろん、

　プロ並みの知識がないと不動産投資ができない、

　というわけではありませんが、

　必要最低限の知識もない状態で購入した結果、

　購入後に苦労している方をたくさん見てきました。



　ここで大事なポイントは、

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　責任は全てオーナーにある

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　ということです。



　よく、

　「業者がこう言ったから」

　とか、

　「そんなの知らなかった…」

　と言っても、何も解決になりません。

　（瑕疵担保責任に該当する場合は除きます。）



　ですので、

　まずは購入前に最低限必要な知識は

　身に着けておく必要があります。



　「そこまでのレベルになるのは大変では…」

　と思われるかもしれませんが、

　真剣に取り組めば数か月もかからない方もいます。



　ぜひ、読者の皆さんには、

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　オーナーとしてのマインドを持ちましょう

　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　ということをお伝えしたいと思います。



■では、

　「すでに物件購入してしまい、今困っている…」

　という方の場合ですが、

　こういうケースにおいてもオーナーの努力次第で

　実は購入後でも “リカバリーできる” のです。



　「じゃあ、具体的にどうすれば…」

　については、また後日解決方法をお伝えしたいと

　思いますので、楽しみにしていてくださいね。笑





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　5月7日（日）　14:00～

　　5月10日（水）　18:30～

　　5月21日（日）　10:30～

　　5月28日（日）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　※中級者、上級者の方に対しても

　　有益な内容を提供しています！



　＜名古屋開催＞

　　5月21日（日）　19:00～

　　5月27日（日）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　＜広島開催＞

　　5月24日（水）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　～　特別セミナー　～

　「大家さんの新しいスタンダードが得られる！」

　◆認定講師説明会の詳細・お申込みはこちら◆

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～

【運営】
　一般社団法人不動産投資家育成協会

　〒230-0051
　　神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-23-18
　　コスモプラザ403号室

　　TEL　045-642-6650
　　FAX　045-642-6671

　　E-mail info@ries.or.jp
　　URL　http://ries.or.jp/

配信解除はこちらから
解除専用ページURL

※配信解除された場合は、
プレゼント・特典動画・投資情報など、
受け取って頂けませんのでご注意ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━