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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日から5月ですね！



　新年度もあっという間に1か月が経過しました。



　GWでお休みの方も多いと思いますが、

　こういう時期に頑張ることも重要です。



　世間が休憩しているときに頑張るからこそ

　人よりも圧倒的な成果を出せるということも
　
　ありますので、GWだからと油断せずに

　ぜひ時間を無駄にしないよう過ごしてくださいね。



　GW最終日にもセミナーを開催しますので、

　「この時期に頑張りたい！」

　という方はぜひご参加ください。





　◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー

　＜都内開催＞

　　5月7日（日）　14:00～

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/




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【今日のテーマ】
　金利の高いアパートローン以外で融資を受けるには

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■4月から融資が厳しくなったと言われていますが、

　実際のところそうなっている銀行と、

　それ以前とあまり変わらない銀行の

　両方があるようです。



　ということは、

　まだまだ融資が得られるチャンスがあると

　言えるでしょう。



　融資と言えば、大きく分けて2種類あるのを

　皆さんもご存じだと思います。

　（ご存じでない方は認識しておいてくださいね。）



　そして、このローンの使い方次第で

　皆さんが不動産投資で得られる結果が

　大きく変わることもあるので、

　ぜひこの違いは理解しておいてください。

　

　場合によっては、これを知っているかどうかで

　皆さんが得たい経済的自由を得られるかどうかも

　変わってくるほど重要な内容です。



■「アパートローン」　と　「プロパーローン」

　まず、

　サラリーマンの多くの方が最初に融資を

　受ける際によく利用するのが、

　「アパートローン」

　という商品です。



　ここでいう「アパートローン」とは、

　主に個人の不動産投資家向けとして

　融資条件がパッケージ化されたローンです。



　融資条件とは、

　債務者（借りる人＝投資家）の属性基準

　（年収と資産がどの程度あるか）や、

　物件の条件により、金利、融資期間が

　ある程度決められています。

　

　ここで重要なのは、

　これまでの事業実績がほとんど見られない

　ケースが多いということです。



　もっとかみ砕いて言うと、

　対象の銀行の審査基準にのる物件の場合、

　『年収』と『自己資金』が基準を超えていれば

　ある一定の金額まではほぼ確実に

　融資を得ることが可能です。

　

　ここで言う一定の金額とは、

　多くの場合“年収の●●倍”となります。

　（何倍までかは金融機関により異なります。）



　つまりは、これまで不動産賃貸業の実績が

　全くない方でも借りることが可能なのです。



　これに対して、「プロパーローン」とは、

　個人に対してというよりも、

　個人、法人両方を含む事業者に対して

　融資を出します。



　不動産投資に対しては、世間一般的には

　「事業」という概念があまりありませんが、

　物件を購入して賃貸業を始めることは

　立派な事業となります。



　プロパーローンの場合は、

　事業者がその事業を始めることに対して、

　事業性だけでなく、これまでの実績も考慮して

　審査が行われます。



　このため、特に決まった型はなく、

　融資条件もオーダーメイドで決められます。



　つまりは、

　これから不動産投資を始める方にとっては

　プロパーローンを受けるのは一般的には

　難易度がアパートローンよりも高くなります。



■違いはご理解いただけたと思いますが、

　ではどちらのローンを使うのが良いのでしょうか？



　その答えは、一概に良い悪いということではなく、

　その人の属性や、状況によって異なります。



　では、選択しやすいようにメリットとデメリットを

　まとめておきましょう。



　＜アパートローン＞
　
　◆メリット◆

　・属性条件を満たせば借りやすい

　・審査が簡易で早い

　（競合に審査スピードで勝てる可能性が高い）

　・融資期間が比較的長期で組める

　・審査基準が比較的低い



　◆デメリット◆

　・金利が比較的高めである

　・借りられる金額の上限がある



　＜プロパーローン＞

　◆メリット◆

　・金利が比較的安い

　・融資の限度額が成績次第で伸びる



　◆デメリット◆

　・審査基準が高く、借りるのが難しい

　・審査期間が長い

　・融資期間が耐用年数内となることが多い

　・審査基準が比較的高い



　上記のとおり、アパートローンよりも

　借りるのが難しいのがプロパーローンなのです。



　しかし、融資がつくからと言って

　安易にアパートローンを使ってしまって

　良いのでしょうか？



　ここが重要なポイントで、

　不動産業者からはよくアパートローンを使って

　物件購入することを勧められますが、

　場合によっては良い選択でないケースもある

　ということを認識いただきたいのです。



　不動産業者や銀行は、物件の売買が成立したり、

　お金を貸すことで初めて収益が生まれるので、

　アパートローンを勧めたがります。



　しかし、アパートローンは借入額の上限が

　年収によって制限される傾向があるので、

　目標の収益を達する前に頭打ちがきてしまう

　ことも良くあります。



　一方で、プロパーローンで融資を得て

　うまく賃貸経営を行い事業拡大していけば、

　ある意味上限なく規模拡大することも可能です。



　規模拡大して有名な大家になった方は、

　最初アパートローンを利用している方もいますが、

　ゆくゆくはプロパーローンに切り替えて規模拡大

　しています。



　しかし、うまく融資を組んでいかないと、

　融資の頭打ちがきてしまい

　プロパーローンに移行することができません。



■では、どうすれば

　うまくプロパーローンで融資を得て

　規模拡大することができるのでしょうか？



　これについては、我々協会の講師である

　「宇都木健講師」の事例が参考になります。



　宇都木講師は、

　不動産投資開始した当初の年収は

　日本人の平均程度からでしたが、

　最初の物件からプロパーローンを得て

　低金利、高収益で規模拡大してきました。



　そして、途中でサラリーマンをリタイアして、

　不動産賃貸業の事業家として独立した後も

　高額な新築物件でプロパーローンの融資を

　得ています。



　その秘訣を公開するセミナーを

　以下の通り開催します。



　ご参加いただいた方には

　プロパーローンを得る秘訣をお伝えいたしますので、

　ぜひご興味のある方は以下よりお申し込みを

　お待ちしております。





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　5月7日（日）　14:00～

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　※中級者、上級者の方に対しても

　　有益な内容を提供しています！





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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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