このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■GWも今日が最終日ですね。



　皆さん有意義に過ごせたでしょうか！？



　私はプライベートも楽しみつつ、

　この先のセミナーの準備なども行い

　有意義に時間を使いました。



　明日から仕事の方も多いと思いますが、

　休み過ぎてリズムが崩れていることも

　ありますので、最終日にしっかり調整しましょう。



　そして、

　以下のセミナーで、久々に登壇します！





　◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー

　＜都内開催＞

　　5月10日（水）　18:30～

　お申し込みは以下からお願いします。

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【今日のテーマ】
アパートローンとプロパーローンのどちらを使えばよいか！？

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■前々回、5/1に

　アパートローンとプロパーローンの違いを

　説明しました。



　その後、

　「私はどちらを使えばよいのでしょうか？」

　との問い合わせをいただきましたので、

　今日はそれについて書こうと思います。



　アパートローンとプロパーローンは

　それぞれメリットとデメリットがありますので

　“どちらが良いか”は一概には言えません。



　では、どちらが合っているかを

　場合分けして説明していきます。



　※下記がベストということではなく、

　　一事例として理解してください。



■パターン１

　まずは最初の物件を早く購入したい方です。

　規模的にはそれほど大きくというわけでなく、

　月数千円～数万円の副収入が得たいという

　程度の場合です。

　（借入もトータルで数千万円規模まで）



　年収：700万円未満、

　自己資金：物件価格の2割程度所持



　このような方の場合は、

　アパートローンを使って購入するのも

　良いでしょう。



　その方の年収、自己資金、居住地域によって

　購入できる物件価格の幅は変わってきますが、

　まずは融資のハードルが低いアパートローンを

　使うことで比較的購入しやすくなります。

　

　ただし、その方の年収によって、

　または、物件を仲介する不動産業者の

　融資の強さ（金融機関とのパイプの太さ）により

　使う銀行と融資条件は変わってきます。



　また、融資がつくからといって必ずしも

　よい物件というわけではなく、

　皆さんそれぞれの目的、目標にあった物件を

　選定する必要はあります。

　（物件選定については過去の内容を参照下さい。）




■パターン2

　副収入の範囲ではなく、

　将来的に不動産を一つの事業の柱にしたいと

　考えている方の場合です。



　年収：1,000万円未満、

　自己資金：物件価格の2割程度所持



　このような方の場合は、

　最初からプロパーローンを狙った方が

　良いでしょう。



　月に数十万円～百万円以上の

　キャッシュフロー（CF）を得たい場合には、

　アパートローンだけではいずれ上限がきて

　目標の金額まで到達するのが困難です。



　ただし、アパートローンであればある程度

　対象となる物件基準がわかりやすいですが、

　プロパーローンの場合は個別判断となるため

　“誰に”“どんな物件に”“どんな条件で”

　貸してくれるかのパターン化が難しくなります。



　このため、

　まずは皆さんのお住いの地域に支店を持つ

　地方銀行や信用金庫を順番に訪問して

　融資してもらえる金融機関を開拓する必要が

　あります。



　しかし、簡単に開拓できるとは考えないで下さい。

　

　新規で取引実績や事業実績のない人が

　お金を借りることは非常に困難です。

　

　少なくとも10行以上は回る覚悟を持たないと

　途中で気持ちが萎えてしまうでしょう。



　ただし、一度断られたからと言って

　すぐにあきらめてしまうのではなく、

　そのような条件が整えば融資してもらえるかを

　確認することで、将来的に2棟目、3棟目で

　取引ができる場合もありますので、

　“誰に”

　“どんな物件に”

　“どんな条件で”

　については必ず毎回確認するようにしましょう。



　ここで効率の良い開拓方法としては、

　皆さんの属性においてのプロパーローンの

　融資をつけた実績にある業者や、

　自分でプロパーローンを得ている大家さんからの

　紹介を使うことで融資のハードルが極端に下がる

　こともありますので覚えておいてください。



　または、金利が2%前後、

　イールドギャップ（表面利回りと金利差）が

　5～6%以上取れているのであれば、

　最初の一棟目はアパートローンを利用しても

　良いかもしれませんね。



■パターン3

　副収入の範囲ではなく、

　将来的に不動産を一つの事業の柱にしたいと

　考えている方の場合、かつ

　高属性の方の場合です。



　年収：1000万円以上

　自己資金：物件価格の5割以上所持



　このような方の場合は

　最初からプロパーローンを狙いましょう。



　自己資金が豊富な方であれば

　都市銀行で0%台で融資を得ることも可能ですし、

　そこまで無い方でも

　地銀や信金で1%台で融資が得られる可能性が

　高くなります。



　このような条件で融資が得られれば

　手元に残るCFはかなり大きくなり

　事業体質が健全になりますので、

　他の金融機関からの評価も良くなります。



　その結果、次の融資も得られやすくなります。



　このような方が注意していただきたいのが、

　プロパーローンで借りられる属性にも関わらず

　その融資のノウハウがない業者から

　アパートローンを利用して物件を購入して

　しまうことです。



　購入する物件や、買い方がまずいと

　いくら高属性の方でも融資の頭打ちが

　きてしまいます。



　お付き合いする業者は、対象の物件だけでなく

　先々の投資や融資のプランニングが明確な

　業者を選びましょう。



■3つのパターンで説明してきましたが、

　あくまでこれは一例でありベストかどうかは

　様々な条件により変わってきます。



　もし、ご自身の投資プランや

　どの銀行が合っているか知りたい方は

　以下のセミナーで個別に相談可能な時間を

　設けておりますので、

　セミナーに参加していただいた方には

　お伝えさせていただこうと思います。





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　5月10日（水）　18:30～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　※中級者、上級者の方に対しても

　　有益な内容を提供しています！






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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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