このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日から6月ですね。



　これから雨の多い時期になり、

　今朝も雨模様でしたが、

　昼間は晴れて良い天気でしたね。



　今日は急遽仕事で名古屋に来ています。

　

　全国を飛び回って得た情報を

　以下のセミナーなどで提供していますので、

　皆さんのご参加をお待ちしています！





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　6月3日（土）　10:00～

　　6月10日（土）　14:00～

　　6月16日（金）　18:30～



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　※中級者、上級者の方に対しても

　　以下のセミナーで有益な内容を提供しています！



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　　6月3日（土）　15:00～



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【今日のテーマ】
　本当にあなたの目標に沿った買い方をしていますか？

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■前回は、

　「融資がつくから良い物件なのか！？」

　というテーマで書きましたが、

　今日も融資に関する内容を書きます。



　今年に入ってから不動産投資を始め、

　アパートローンを使ってかなりの規模で

　物件購入された方よりご相談がありました。

　

　具体的なご相談内容としては、

　アパートローンで金利が高いため

　他の金利の低い金融機関に借換したいとの

　要望でした。



　また、購入時に空室もあり、

　現状で入居率は80%をきっていますが、

　一定期間は売主業者の家賃保証がついており、

　しばらくは家賃は満室近く確保できます。



　ただ、それでもキャッシュフローが薄いため

　すでに何行か借換打診したのですが、

　現状ではまだ成功してはいないとのことでした。



　もしかしたら、読者の皆さんの中にも
　
　同じようなお悩みを持っている方が

　いらっしゃるかもしれません。



■この話にはいくつかポイントがあります。



　まず、

　そもそも高い金利の銀行で借りるのであれば、

　それに見合った収入が得られる物件である

　ことが必須です。



　つまりは、

　既存の高い金利条件でも十分に収益が高く

　キャッシュフローが出る物件を選ぶ必要がある

　ということになります。



　時には不動産業者からは

　「将来借換して金利が一気に下がれば

　良い物件になる」とうようような

　ニュアンスで物件を提案されることもあります。



　しかし、そもそも借換や金利交渉は

　必ずしも成功するとは言えませんし、

　後ほど記載する内容とも連動してきます。



■まず、借換についてですが、

　主に以下の項目が関連してきます。



　・自分の住所（居住地）

　・物件所在地

　・物件価格

　・築年数

　・収益価値

　・資産価値



　などなど。



　よく、都心在住の方が、

　地方物件で少し古めのマンションを

　某銀行を利用して購入した場合、

　特定の銀行でしか融資がつかないことが

　多々あります。



　というのも、

　そもそも銀行には営業エリアが決まっており、

　原則はそのエリアを超えての融資は難しい

　というルールがあります。



　その際に、基本的には所有者、および、物件の

　住所が共に営業エリア内というのが原則です。



　さらに

　古い物件を耐用年数を超えて融資期間を取って

　購入するケースもありますが、その場合は

　耐用年数内でしか融資しない銀行の評価を

　毀損してしまうことになります。



　以上より、

　自分の在住地から離れた場所で

　築古物件を購入した場合には

　借換のハードルはぐっと高まります。



　このため、本来は購入前に以下を把握してから

　購入する必要があります。

　------------------------------

　・居住地と物件所在地の両方が
　　対象エリアの金融機関があるか

　・その銀行の融資基準
　　（融資期間、評価基準）

　------------------------------

　これらの条件を満たす金融機関があれば

　将来的に借換できる可能性も高くなります。



　しかし、さらに考慮すべきポイントが

　他にもあります。



■はじめて物件を購入した場合には

　大家としての事業歴が全くないため



　「大家（事業家）としての資質が十分にあるか」



　ということについて一定期間は金融機関から

　実績を見られます。



　“一定期間”というのは対象となる人の属性や

　金融機関によってまちまちですが、

　最低半年～1年間の実績が求められます。



　そうなると、基本的には物件購入後に

　その間でしっかりと実績を作ったうえでないと

　評価を得ることが難しくなります。



　このため、最初に借りた金融機関から他行に

　借換する場合には、買ってすぐ、借りてすぐは

　原則難しくなります。



　かつ、その最低限の期間で

　しっかりと賃貸経営を行い稼働を上げないと

　銀行からは「大家の資質が無い」とみなされ

　借り換えることがより難しくなります。



■そもそもの話ですが、

　金融機関は我々に対してある程度は

　長期のお付き合いを見越して融資していますので

　買ってすぐに他行に借換を行うことは、

　その後長く事業を行ってく場合にはあまり賢明で

　ない場合もあります。



　やはり、

　最低1～2年くらいはしっかりと賃貸経営を行い、

　実績を作ったうえでその後のアクションを

　起こすことが望ましいと考えます。



　高金利のアパートローンを利用する場合には

　そのあたりも考えてスタートすることが肝要です。



■不動産業者からは満室想定での収支を
　
　提示されることが多いですが、

　経営状況によってはそれを大きく下回り

　当初の目標の結果を得られないことも

　多々あります。



　購入後のリスクを見通すのは難しいですが、

　理想の状態だけを想定していると

　実際そうでなかった際に困ってしまう方も
　
　多いようです。



　そうならないために、

　しっかりと物件の見極め、マーケティング、

　物件購入後に賃貸経営していける力を

　しっかりと身につけることが必要です。





◆今後のセミナーの予定◆

　１．これから最初の物件を購入する方のために！



　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　6月3日（土）　10:00～

　6月10日（土）　14:00～

　6月16日（金）　18:30～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/





　＜名古屋開催＞

　　6月3日（土）　14:00～

　　6月17日（土）　19:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　＜広島開催＞

　　6月28日（水）　13:30～



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　　6月3日（土）　15:00～

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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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