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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日は名古屋に来ています。

　

　不動産業者との打合せ、そして、

　凄腕大家さんの空室対策のノウハウの視察、

　そして、支部講師との打合せなど

　盛りだくさんの一日です。



　週末には

　松山での大家体験合宿も控えていますので、

　全国を飛び回って有益な情報を仕入れて

　こようと思います。





◆今後のセミナーの予定◆

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　　6月10日（土）　14:00～

　　6月16日（金）　18:30～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　※中級者、上級者の方に対しても

　　以下のセミナーで有益な内容を提供しています！



　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　6月18日（日）　10:00～　　＠【大阪】

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【今日のテーマ】
　不動産業者の実力とは●●を引き出せること

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■ここ最近は融資が少々厳しくなりつつも

　まだ積極姿勢で出している金融機関も

　多数あるように感じています。



　アパートローン系の金融機関もそうですが、

　その他、首都圏の地銀や信金でもいくつか

　ありますね。



　そのような中で、

　不動産業者経由で物件を金融機関に持ち込み

　業者斡旋で融資を得ている方も多いと思います。

　

　不動産業者によって

　懇意にしている金融機関とのパイプが異なるため

　どの業者にいくかで物件が買える、買えないの

　結果が異なる場合もあります。



　では、業者選定の観点から

　どのような業者を選べばよいでしょうか？



■「融資付けが強い業者を選ぶ」というのは

　業者選定の重要な要因の一つになります。



　しかし、前回、前々回に書いたように

　ただ融資がつくから良い物件である

　というわけではないことをお伝えしました。



　なかなか属性的に難しい方が

　業者のコネクションを使ってよい物件を買える

　というような場合は良いのですが、

　反対に、

　属性が全く問題ない人がダメな物件に

　無理やり融資をつけて購入できてしまうのは

　一番良くないパターンかもしれません。



　では、どのような業者を選べばよいかを

　以降で記載していきます。



■個人の属性に依存したアパートローンが得意な

　業者が多いですが、

　昨今では、全体的に価格が高止まりしており

　得られる収益（CF）も少なくなってきています。



　アパートローンだけに依存していると

　物件の純粋な評価ではなく

　個人の属性で融資が出ている場合が多いので

　個人の属性の枠を使い切ってしまうと

　融資の頭打ちがきてしまいます。

　（金融機関により年収の10～30倍程度が目安）



　なお、アパートローンを使っている方が

　一概にだめという意味ではなく、

　事業的に、また、資産価値的に

　金融機関の評価が得られる物件を選んで

　購入していればそれほど問題はありません。



　しかし、

　個人の属性だけに依存した買い方をしてしまうと

　個人の枠の頭打ちが来た際に

　他行からは事業性や資産価値で毀損して見られ

　それ以上買い進めることが難しくなります。



■これは物件売却時にも同じことが言えて、

　個人の属性のみに頼って購入してしまうと

　売却も困難になります。



　評価の毀損した物件は融資額が伸びないため、

　購入希望者から買いたたかれたり、

　買える人が自己資金が豊富な人に限定され

　

　さらに、不動産の取引においては

　購入時と売却時に発生する諸費用として

　およそ物件価格の10%程度が必要となります。

　（購入時：約7%　　売却時：約3%）



　このため、

　残債と同価格で売却しようとする場合でも

　諸費用分の利益を上げてからでないと

　結果としてマイナスになります。



■では、本題に戻って、

　良い業者とはどんな業者かというと、

　上記のことを踏まえて

　------------------------------

　しっかりと事業として融資が伸ばせるような

　アレンジができる業者

　------------------------------

　となります。



　このため、業者と面会する際には

　自分の属性を伝えたうえで、

　直近1年間だけでなく、

　3年間、5年間というある程度長期のプランを

　描ける人かどうかを確認しましょう。

　（そのように聞きましょう。）



　不動産業者の中には売り切りで

　物件購入後はサポートしてくれない業者も

　多く存在します。

　（というか、仲介業者の役割は基本的には

　仲介業務の範囲になります。）



　そうではなく、

　しっかりと長期のお付き合いをしてくれるかどうか

　を見極めてお付き合いする業者を選ぶように

　しましょう。



■具体的な内容については

　セミナーにてより詳しく説明しています。



　もしご自身にあった不動産業者や融資を

　知りたい方は、ご参加をお待ちしております。





◆今後のセミナーの予定◆

　１．これから最初の物件を購入する方のために！



　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　6月10日（土）　14:00～

　6月16日（金）　18:30～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　＜名古屋開催＞

　　6月17日（土）　19:00～

　　6月24日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　＜広島開催＞

　　6月28日（水）　13:30～



　お申し込みは以下からお願いします。

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　２．賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　6月18日（日）　10:00～　　＠【大阪】

　　6月24日（土）　10:00～　　＠【新宿】



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　◆　特別セミナー　◆

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　6月18日（日）　15:00～　　＠【大阪】

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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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　一般社団法人不動産投資家育成協会

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