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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先週末は大阪で不動産会社主催のセミナーで

　講師を務めてきました。



　普段、色々な地方に行きますが、

　やはり大阪はほかの場所とは熱気が違い

　参加者の熱意というか、盛り上がりが

　すごいと感じました。笑



　物件の方も融資に積極的な金融機関が多く、

　参加者の方の事業規模やレベルが高い方が

　非常に多く、私自身もとても勉強になりました。



　今後も、全国各地を訪問して講演予定ですので、

　ぜひお話を聞きに来ていただきたいと思います！



　今週末は東京で講演します！笑





◆今後のセミナーの予定◆



　１．賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　6月24日（土）　10:00～　　＠【新宿】



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/





　２．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　6月24日（土）　15:00～　　＠【新宿】



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/





　３．これから不動産投資を始める方向け

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　6月24日（土）　10:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　＜名古屋開催＞

　　6月24日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/







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【今日のテーマ】
　銀行融資において「テクニック」よりも大事なこと

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■一昨日の大阪のセミナーでは

　多くの方から質問いただきましたが、

　「融資」というテーマに対してはやはり

　参加者の皆さんの注目度が高いと感じました。



　セミナーでは、

　それぞれの銀行がどんな審査基準を持っており、

　どのように銀行とのルートを作って、

　そして、どのように付き合えばよいかについて、

　融資を得るための本質的な部分について

　お伝えさせていただきました。



　「不動産投資」という言葉はありますが、

　実態は銀行は事業として見ているので、

　経営者としてしっかりと事業を継続して

　利益を出し続けられるかが大きなポイントです。



　利益を出し続けること、つまりは、

　継続して会社として売り上げをたてていく

　努力をしていくということですね。



　ですので、

　私も今の「高い」と言われる市況においても

　しっかりと物件を選別して銀行評価の高い

　良い物件を購入して規模拡大しています。



　その際には、

　自分のことを特に大きく見せるわけではなく

　正直に銀行に実績をお伝えして融資を得ています。



　このように、

　どこの銀行に持ち込むかについては

　物件ごとに見極めていますが、

　それ以外については「ありのまま」の姿勢で

　担当者とは対峙しています。



■しかし、まだ実績が十分でない方が

　それでも無理やりに融資を得ようとして、

　中には自分の実績を大きく見せたり、

　あるいは、

　他行での借り入れが見えないような方法で

　持ち込んで通している事例もあります。



　そのような「テクニック」的なものを駆使して

　融資を得るのも一つの方法なのかもしれません。



　しかし、

　私はこれにはあまり賛成していません。



　もともとが銀行員だったという立場もありますが、

　そのような些末なテクニック論だけに走っても

　本質的な部分で賃貸経営をしっかりできて

　いなければあまり意味が無いからです。



　本質的には、金融機関が認めるような実績を

　しっかりと積み上げて、その実績にあわせて

　融資を得るというのが本質だと考えます。



■昨今も、

　物件ごとに法人を設立することで新規借入先の

　銀行からは借入が見えなくするようなスキームが

　はやっているようです。



　これにより、一気に規模を拡大して

　短期間でメガ大家さんとなる方も中にはおります。



　これはこれで一つの方法なのかもしれませんが、

　そもそもが意図的に銀行に借り入れを隠すような

　スキームなので、

　それが発覚した際には“期限の利益”の喪失により

　一括で返済を迫られるリスクもあります。
　


　ですので、読者の皆さんは

　物件購入の融資付けにおいては

　そういったテクニック論を駆使するよりも

　銀行が正当に認めるような実績をアピールして

　融資が得られるよう取り組んでいきたいと

　思っています。



　では、

　いったいどうすればテクニック論なしに

　まっとうに融資を得ることができるのか？



■この答えですが、

　読者の中には経験豊富な大家さんも

　これから始める方もいると思いますが、

　基本的には銀行が喜びそうなことを

　地道に積み上げるのが一番です。



　例えば、物件所有前であれば（所有中でも）、

　自己資金を貯めたり、積立定期預金を行い

　銀行へアピールできる材料を作っておくことが

　大事です。



　そして、物件所有後であれば、

　物件をしっかりと満室稼働させて

　最大限の利益を得たり、

　キャッシュを口座にしっかりとプールして

　積み増ししたり、

　場合によっては物件売却することで

　キャッシュを得ることも有効です。



　また、それにあたっては、

　物件をしっかりと賃貸経営することや、

　税務の知識を持ち税金をコントロールしたり、

　物件売却するための方法を理解しておく

　ことが必要です。



　繰り返しお伝えしますが、

　融資のための些末なテクニック論に走るよりも

　賃貸経営事業として一貫して実績を作ることが

　一番の銀行へのアピールとなりますので、

　ぜひ皆さんも本質的な部分を忘れないように

　取り組んでいただきたいと思います。



■上記のとおり、

　しっかりと実績を創っていきたい方向けに

　今度セミナーを開催しますので、



　　・賃貸経営をしっかりと学びたい

　　・もっと物件を購入して規模拡大したい



　という方はセミナーにてお待ちしています。





◆今後のセミナーの予定◆



　１．賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　6月24日（土）　10:00～　　＠【新宿】



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/





　２．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　6月24日（土）　15:00～　　＠【新宿】



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/





　３．これから不動産投資を始める方向け

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　＜東京開催＞

　6月24日（土）　10:00～

　7月8日（土）　14:00～

　7月22日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　＜名古屋開催＞

　　6月24日（土）　14:00～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



　＜広島開催＞

　　6月28日（水）　13:30～



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/hsm/





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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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