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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■昨日は凄い雨でしたが、

　一転して本日は良い天気でしたね。



　梅雨の時期は当然雨が多くなりますが、

　賃貸経営の方は比較的落ち着いた時期なので

　退去の心配はあまりなく過ごせますね。



　ただ、昨日も降雨量の過去最高記録を更新した

　地域があったように、災害リスクが高まりますので

　物件の維持管理はしっかりとやっておく必要が

　あります。



　じめじめしてぐずついた天候が続きますが、

　ぜひコラムの内容をしっかりと学んでいただき

　ご自身の活動にいかしていっていただきたいと

　思います。





◆今後のセミナーの予定◆



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【今日のテーマ】
　出口を考えずに買ってしまうとこんな恐ろしいことに…

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■不動産投資においては

　物件を購入してキャッシュフローが入ってくれば

　必ずしも成功というわけではありません。



　理解されている方が多いと思いますが、

　所有期間中のキャッシュフローだけでなく、

　売却時にいくらで売却できたかによる

　損益によって大きく収支が変わります。

　

　ですので、

　キャッシュフローが大きく出る物件が

　必ずしも良い物件でないということは

　認識すべき重要なポイントです。



■しかし、初心者の方にありがちなのですが、

　ウェブサイトで物件を見つけたり、

　不動産業者から物件紹介された際に、

　目先のキャッシュフローだけにとらわれて

　後々の売却時のことまで考慮しない方も

　中にはいるようです。



　不動産投資において、

　5年以上の長期で物件を所有する場合に、

　5年後の市況を見通すのはかなり難しいため

　出口（売却）をどう迎えるか正確に予測することは

　至難の業と言えます。



　しかし、購入の段階において、

　いくつかの要因を確認しておけば

　購入予定の物件が後々売却しやすいかを

　あらかじめ見通して購入することは出来ます。



　具体的には、以下の要因が大きく関連します。



　１．耐用年数の残存期間

　２．現在の家賃収入と下落見込み

　３．積算価値

　４．融資条件

　※これ以外にもありますが、代表的なものを列挙。

　

　順番に説明していきます。



■１．耐用年数の残存期間」について

　物件は構造ごとに法定耐用年数が決まっていますが

　多くの金融機関はこの法定耐用年数を基準として

　融資期間を設定しています。



　法定耐用年数とは、建物の資産価値が

　ある決められた年数で減価償却していき

　最終的に価値が0になるまでの期間のことです。



　このため、多くの金融機関では

　法定耐用年数内に融資期間が収まるように

　設定しています。



　例えば、築20年のRC構造の物件では、

　RCの法定耐用年数が47年なので、

　残耐用年数は、

　「47　-　20　=　27　年」

　となり、最大27年が融資期間となります。



　しかし、

　中には法定耐用年数にとらわれずに

　独自の耐用年数基準を持つ金融機関もあり、

　法定耐用年数を超えて融資期間を設定する

　ことも可能です。



　そうなると、月々の返済が少なくなり

　みかけのキャッシュフローは増えますが、

　残債の減りも緩やかになります。



　この際に問題となるのが、

　もし、法定耐用年数内で購入していれば

　残債の減りが建物の価値の償却よりも早くなり

　資産価値の毀損はありません。

　しかし、

　法定耐用年数を超えての融資の場合は

　建物の価値の償却が残債の減りよりも早くなり

　所有年数が経過するごとに資産価値の毀損が

　大きくなっていきます。



　※ただし、土地の資産価値は償却しないため、

　　上記の限りではありません。



　このため、

　特定の金融機関で法定耐用年数を大幅に伸ばしての

　融資を受ける場合には、将来売却する際に、

　法定耐用年数を守る他の金融機関では融資が

　出にくい（＝売却しづらい）ことを理解しておく

　必要があります。



■２．現在の家賃収入と下落見込み

　「１．」は資産価値に関する内容でしたが、

　次は家賃収入から算出される利回りと

　収益価値についてです。



　現在の市場では利回りをベースに売買価格が

　決定している事例が多いため、

　家賃収入が売却時の価格に大きく影響します。



　念のためおさらいですが、

　利回りは、「年間家賃収入／売買価格」です。



　ここで注意が必要なこととして、

　購入対象の物件について、

　・家賃が相場と比べて適正か？

　・今後の下落見込みは？

　をしっかりと調べて購入する必要があります。



　もし、家賃が相場よりも高い場合は

　入退去のタイミングで新規の入居者でつけられる

　家賃収入は下げる可能性が高くなりますし、

　さらに、

　物件の築年数や、周辺競合物件との兼ね合いで

　相場賃料からさらに下落する見込みもあります。



　ここで重要なのは

　------------------------------

　「家賃が下がること＝物件の利回りが下がる」

　------------------------------

　という関係性があるので、家賃が下落することで

　将来的な売却価格も下がります。



　一般的には、

　家賃収入は所有中の毎月のキャッシュフローのみに

　影響するというように思われがちですが、

　実は先々の売却時にはもっと大きく影響するのです。



　例えば、利回り10%で購入した物件で

　ある一部屋の家賃が“1万円”下がった場合、

　同じ10%で将来売却しようとした場合の価格

　に対する影響は、



　1万円×12ヵ月／（10%÷100） ＝　120万円　



　となり、

　売却価格が120万円も下がることになります。

　（年間家賃収入を、利回り10%で割り戻します。）



　このため、売却時も見据えて、

　購入する物件の家賃が適正か、

　また、今後の下落見込みは少ないか、

　をしっかりと確認して購入することが重要です。



■「３．」「４．」が残っていますが、

　長くなったので、また次回に書こうと思います。



　お伝えしたいことは、

　「購入すれば成功」ではなく、

　『売却を迎えて初めて成否がわかる』

　のが不動産投資ですので、

　一瞬の価値だけでなく将来価値も見据えて

　物件選定をしっかりとやっていただきたいと

　思います。





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　7月8日（土）　14:00～

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