このメルマガの説明はありません。

　
　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■一昨日、昨日と会員の方、友人の方々と共に

　浜名湖を訪問して会員制リゾートへの宿泊、

　そして、ゴルフを楽しんできました。



　当協会のメインはもちろん「不動産投資」ですが、

　それ以外のイベントにも多くの方が参加します。



　この理由としては、

　共に楽しい時間、充実した学びのある時間を

　過ごすことのできる『場』や『環境』の価値を

　感じていただけているからだと考えています。



　不動産投資で個人的な資産が増えるのは

　それはそれで満足かもしれませんが、

　共に楽しんだり、高めあったりする仲間が

　私は貴重な存在であると思います。



　『人脈』や『人材』の観点でも

　『投資』することの大切さをぜひ皆さんにも

　知っていただけると良いと思います。




◆九州博多セミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　7月1日（土）　14:00～　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





　２．賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　7月2日（日）　10:00～　　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/



　※「7月2日福岡開催」を選択ください





　３．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　7月2日（日）　15:00～　　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



　※「7月2日博多開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
　出口を考えずに買ってしまうとこんな恐ろしいことに…　Part2

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前々回で書いた、

　「出口を考えずに買ってしまうと…」

　について、続きを書こうと思います。

　

　概要を説明すると、物件購入時に

　目先のキャッシュフローにだけとらわれてしまうと

　売却時に希望の価格で売れずに困ってしまう

　ことが多々ある、ということでした。

　

　具体的には、以下の要因が大きく関連しますが、

　今回は「３．」と「４．」について説明します。



　１．耐用年数の残存期間

　２．現在の家賃収入と下落見込み

　※　３．積算価値

　※　４．融資条件



　

■「３．積算価値」について

　金融機関が物件を評価する基準として

　「積算価値」があります。



　以前にも説明しましたが、

　金融機関によってどの部分を重視して

　評価するかが変わります。



　業者からは

　「毎月●●万円CFがでますよ！」

　というような提案があるかと思いますが、

　中には積算価値を全く考慮せずに

　売値と大きく乖離している物件もあります。

　

　その場合、

　積算価値をあまり重視しない金融機関であれば

　評価額と売値の乖離が少なく融資がつきますが、

　他行の多くは積算価値が低い分評価額が出ず

　売却しづらくなります。



　もう少し説明すると、

　自分が売却する際に次に物件を購入する方が

　融資がつきづらくなるため、

　　・買主：自己資金が豊富にある人

　　・銀行：積算価値を重視しない金融機関

　に絞られて売却が困難となります。



　昨今の市場では

　物件価格が高止まりしているため

　利回りが高く、積算価値も高い物件は

　そうそうないのですが、それでもある程度

　積算価値も高い方が売却の際には有利です。



　積算価値の目安としては、

　自分が売却を想定するタイミングで

　『残債　＜　積算価値』

　となっていることが望ましいです。



◆「４．融資条件」について

　物件や金融機関によって

　融資条件は大きく異なります。



　具体的には、以下の物件の要因が影響します。



　・物件所在地

　・構造

　・築年数

　・利回り

　・積算価値



　不動産投資においては「100%これが正解！」

　というものはありませんが、

　初期の段階では自己資金をできるだけ温存して

　物件を増やす方が有利に働く場合が多いです。



　とはいえ、

　自己資金を全く使わない買い方が良い

　とは限りません。



　よくサラリーマンが使うアパートローンの利用では

　・高金利

　・耐用年数を大幅に超えての長期融資

　・低積算の物件が比較的多い

　・自己資金を温存して

　というような特徴があり、

　これを勧めてくる業者もありますが、

　実はこの方法は売却時にリスクが大きくなります。



　それは、

　・高金利　→　残債の減りが遅い

　・耐用年数を大幅に超えての長期融資

　　→　残債より資産の減りが早く債務超過に陥る

　・低積算の物件が比較的多い

　　→　これも購入した瞬間に債務超過に陥る

　　（残債が土地値を下回れば解消）

　・自己資金を温存して　→　借入が増える



　という四重苦となるため、

　売却が困難となる場合があります。



　以上より、

　上記に挙げたデメリットが出来るだけ少ない

　物件を選定することが重要です。



　※ちなみに、

　　このような物件でもできるだけ売却しやすい

　　手法を我々の講座では伝えています。



■以上から、

　物件選定時から売却まで見据えて物件を選ぶ

　ということの重要性が理解いただけたと思います。



　前々回と、今回お伝えした以下4つの項目を

　しっかりと踏まえたうえで物件選定するように

　しましょう。



　１．耐用年数の残存期間

　２．現在の家賃収入と下落見込み

　３．積算価値

　４．融資条件



　くれぐれも、

　一時的に「キャッシュフローが出るから」

　という理由だけで選ばないよう

　特に初心者の方は注意してくださいね。





◆九州博多セミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　7月1日（土）　14:00～　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





　２．賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　7月2日（日）　10:00～　　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/



　※「7月2日福岡開催」を選択ください





　３．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　7月2日（日）　15:00～　　＠博多駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



　※「7月2日博多開催」を選択ください







━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～

【運営】
　一般社団法人不動産投資家育成協会

　〒230-0051
　　神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-23-18
　　コスモプラザ403号室

　　TEL　045-642-6650
　　FAX　045-642-6671

　　E-mail info@ries.or.jp
　　URL　http://ries.or.jp/

配信解除はこちらから
解除専用ページURL

※配信解除された場合は、
プレゼント・特典動画・投資情報など、
受け取って頂けませんのでご注意ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━