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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■まずはじめに、九州や中国地方で豪雨となり

　多くの方が大変な状況で不安に過ごされて

　いらっしゃることに対しお見舞い申し上げます。



　私も先週末に博多でセミナーを

　開催してきたばかりですので驚いておりますが、

　地元の皆様の被害が最小限におさまることを

　願っております。



　一方で、私個人の出来事としては

　今日45回目の誕生日を迎えました。



　早速、たくさんの方々からお祝いのメッセージを

　いただき、感謝しております。



　気づいたことは、あっという間の45年で、

　もうそんな年になったのかという感覚です。



　一方で、45年間で自分が積み上げたこと、

　その積み上げたものが私の関わる

　全てのみなさんにどんな価値を提供できるか、

　また、その責任の重さを実感しています。



　今後も日本全国を訪問して皆さんに直接

　何かしらの価値提供をしたいと考えておりますので

　読者の皆さんも会いに来ていただけると

　嬉しく思います！



　

◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「不動産投資成功の秘訣セミナー」



　【銀座開催】　7月8日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



　【大阪開催】　7月8日（土）　14:00～　

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21916





　２．賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　7月9日（日）　10:00～　　＠大阪駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/



　※「7月9日大阪開催」を選択ください





　３．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　7月9日（日）　15:00～　　＠大阪駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



　※「7月9日大阪開催」を選択ください





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【今日のテーマ】
　売却価格の基本的な決定方法

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■前回は物件購入時から出口を取りやすい

　物件を選ぶ基準をお伝えしましたが、

　今回は実際に出口の売却価格の考え方を

　お伝えします。



■収益性から求める

　出口の考え方で一番オーソドックスなのが

　物件の収益性から求める方法です。



　例えば、

　ある物件を5,000万円で購入した場合、

　将来的にいくらで売却できるでしょうか？



　その売値は物件の構造、築年数、利回り、

　エリア、経費率などが影響しますが、

　基本的には次に購入する方がどのように

　融資がつくかをベースに考えると

　おおよその売却価格を予測可能です。



　事例として、

　先ほどの5000万円の物件の条件が、

　築20年、RC構造、10%、経費率15%の場合、

　6年間保有して売却する場合を考えてみます。


　
　購入時は恐らく耐用年数の上限を融資期間として

　27年返済で融資が可能な金融機関が

　多くなると考えられます。



　そして、売却時には築26年となるので、

　耐用年数を考慮すると「21年返済」で

　次の方が融資を受ける可能性が高いと

　推測します。



　次の方が購入する際に、

　21年返済、かつ、経費率15%として、

　CFがプラスとなりしっかりと事業として

　成立する利回りが何％となるかを求めます。



　その際に、収益性の基準となるのが家賃ですが、

　家賃は年々下落傾向にあります。



　下落率はエリアや築年数によって異なりますが、

　おおよそ年間で0.5～1%下落すると言われて

　います。



　この場合、年間で1%下落するとして、

　次に融資を受ける方も21年間CFが出続けるよう

　年間で2%以上（対物件価格）のCF率となるよう

　設定すると、以下となります。



　－－－－－－－－－－－－－－－

　・購入時家賃収入

　5,000万円×10%＝500万円（/年）



　・6年後家賃収入

　500万円－（500万円×1%×6）＝470万円



　・これをCF率2%となるように売却する場合の

　売却価格はローン計算ソフトなどから求められ、

　470万円－70.5万円（経費）－返済＝CF率2%



　・返済額をローン計算ソフトで求めると、

　おおよそ「5,100万円」ということがわかります。



　※金利2%、21年返済、元利均等返済で計算



　つまり、現在と同じ市況であれば

　売却できる目安の価格として「5,100万円」という

　見込みが立ちます。



　※もちろん、この価格は絶対ではなく。

　エリアの市況、物件の経営状況などで変わります。



　この際に、金利の設定は市況の見通しにより

　2%以上に設定する必要があるかもしれませんが

　その場合は売却価格が下がります。
　


　なお、自分が5,000万円の融資を得て購入して

　6年後に売却する際に残債額は、

　金利を2%、元利均等返済とした場合は、

　約4,110万円程度まで減っています。



　そうなると、

　－－－－－－－－－－－－－－－

　売却価格5,100万円－残債4,110万円

　＝990万円

　－－－－－－－－－－－－－－－

　となります。（税引き前）



　単純に上記を見ると1,000万円近く

　利益を出して売却できるように見えますが、

　実はさらに2つの要素を考慮する必要があります。

　（加えて所有中のCFも得られます。）



■取得、売却時の諸費用

　不動産は取得時と売却時に諸費用が発生します。

　・取得時：約7%

　・売却時：約3%

　合わせて「約10%」となります。

　

　このため、

　今回の事例では500万円超の諸費用となるため

　これも考慮する必要があります。



■譲渡所得に関する税金

　不動産は譲渡（売却）時に

　譲渡価格と取得価格の間で利益が出た場合には

　その利益に対して税金がかかります。



　厳密には取得、譲渡時の経費や、減価償却など

　考慮して複雑な計算になりますが、

　経費を差し引いた後に対して一定の税率が

　かかります。



　上記の例では6年所有した後に売却となるので、

　長期譲渡となり20%の税金が発生します。



　※個人の場合。法人は所得に応じて税率が決定。

　※その他、復興特別所得税の支払いもあり。



■以上も考慮すると、

　売却価格と残債の差では約1,000万円ですが

　実際には諸経費や税金により

　400万円未満にまでなってしまいます。



　よく、

　「売却時に思ったほど利益が出なかった」

　と言う方がおりますが、

　様々な経費や税金を考慮する必要があることを

　覚えておいてください。



■なお、

　今回は収益性から一般的な金融機関の基準を

　もとに売却価格を設定していましたが、

　一概にこの価格（5,100万円）というわけではなく

　もっと高値で売却できる手法、観点もあります。

　（または、もっと低くなることもあります。）

　

　それについてはまたの機会でご紹介しますが、

　大事なことは



　『購入時から売却を見据えて物件選定すること』
　


　ですので、その観点を忘れないように

　正しく物件を見極めていきましょう。




◆今後のセミナー開催概要◆



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