このメルマガの説明はありません。

　
　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■明日からのセミナーのため、

　北海道入りしました。



　この時期は関東に比べとても気候が良く

　料理もおいしい、ということで滞在が楽しみです。



　加えて、

　先日、北海道の業者さんセミナーに参加して

　規模の大きな大家さんがどのように拡大したか伺い

　その情報収集も楽しみです。



　セミナーは今からでも申込み可能ですので、

　ぜひご興味のある方は参加をお待ちしています！







◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　8月12日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【札幌開催】　8月5日（土）　14:00～　

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21919







　２．賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け！

　「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

　　8月6日（日）　10:00～　　＠札幌駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/advance/



　※「【札幌】8月6日（日）10:00～13:00」を選択ください





　３．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　8月6日（日）　15:00～　　＠札幌駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/instructor/



　※「8月6日（日）札幌15:00～」を選択ください





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【今日のテーマ】
　「銀行セット」の『正しい』使い方

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■前回は「銀行セット」の話について書きました。



　「銀行セット」とは銀行面談用の資料一式ですが、

　資料を準備しておく重要性もあわせて

　説明しましたね。



　「銀行セット」を用意すれば必ずしも融資が

　得られるというわけではありませんが、

　さらに重要性を説明したいと思います。


　
　この「銀行セット」はご自身で金融機関を

　開拓する際には大きな効果を発揮します。



　不動産投資をやっている人は多いですが、

　実は自分で金融機関を開拓したり、

　案件を持ち込んでいる方は

　意外と少ないものです。



　一般的には不動産業者が自社の商品にあわせ

　金融機関と提携していることがほとんどです。



　その場合には、

　融資の条件がおおよそ決まってしまっていることが

　ほとんどです。



　なので、

　例え高金利でも業者の言われるがままに

　融資を得て購入しているケースが多いのです。

　

　もっと言えば、

　そのほとんどがアパートローンなのです。



　それで、

　十分なプラスの収支となれば問題ありませんが

　そうでないケースも多いようです。



　アパートローンを使うことには賛否がありますが、

　アパートローンだけを使い続けていても

　いずれ融資の上限がきて頭打ちしてしまいます。



　そこで重要となるのが

　ご自身で金融機関を開拓することです。



■地元の金融機関を開拓しましょう！

　上記で書いた通り、

　自分で地元の金融機関を開拓して

　融資を得ることで融資の枠が広がります。



　対象となるのは、ご自身の居住地にある

　地銀、信金などが良いでしょう。



　もちろん都銀も対象にはなるのですが、

　年収や自己資金の基準が非常に高いため

　すば抜けた賃貸経営の実績がある方でないと
　　
　少しハードルが高いでしょう。



　それよりも、地元密着型の地銀・信金の方が

　比較的融資に積極的なケースが多いですし、

　融資条件のハードルも低いでしょう。



　ちなみに、

　年収1,000万円以上の高属性の方で、

　総資産2～3億円程度の規模で購入できれば良い

　という方であれば、アパートローンだけでも

　到達している人は比較的多いです。



　しかし、

　不動産投資のみで収益の柱を作ろうとした場合には

　プロパーローンを開拓するのは必須だと

　私は考えます。



　現在、「メガ大家さん」と言われている方々は

　ほぼ例外なく地元地銀、信金でプロパーローンの

　融資を受けています。

　（もちろん、都銀で融資を受けている人も。）



　もし、地元の金融機関を開拓できれば

　プロパーローンで融資を受けることができ

　その後融資が拡大していきやすくなります。



　その際に「銀行セット」を持参していくことが

　重要になるのです。



■「銀行開拓の秘訣」

　業者経由でしか融資を受けたことが無い方は

　銀行への資料提出、折衝などは業者経由なので

　資料も業者の方が言われるがまま必要なものを

　準備した程度だと思います。



　しかし、自分で銀行開拓する際に

　何も手土産を持参せずに行くようでは

　「私は無能です」

　と言っているようなものです。笑



　もちろん、すでに付き合いのある金融機関、

　もしくは、ご自身が地元の資産家で知られている

　などの場合には不要かもしれません。



　しかし、そうでない場合には、

　何も資料を持たずに、または、

　物件概要書程度の持参では

　返り討ちにあうのは目に見えています。



　というのも、

　アパートローンにおいては個人の属性が

　審査基準の中で大きなウェイトを占め、

　経営能力はそこまで見られない傾向があります。

　（もちろん、既存所有物件の入居率は見られます）



　それに対して、

　プロパーローンにおいては融資する人が

　「どの程度経営能力があるか」

　ということが非常に重視されます。



　このため、

　初見から資料をしっかりと準備して臨むことが

　重要になるのです。



　そうすることで、銀行員に対して最初の印象から

　「この人はしっかりしている人だ」

　という印象を与えられ、その後の審査における

　心証も良くなり、有利になります。



■ということで、

　銀行開拓の際には「銀行セット」一式を

　持参しましょうということでした。



　なお、

　この銀行セットの管理のコツも書きます。



　・常に最新情報に更新しておく。

　　→源泉徴収は年初に更新

　　→レントロールは最新のもの

　　→返済表も入手時に更新

　　→預金通帳は直近で残高が多い日を記録



　・すぐに印刷できるように1か所に管理

　　→出先でも使えるようにウェブ上のドライブなど



　・資料一式の表紙も作成しておく



　上記を参考にして、ぜひ銀行開拓にも

　取り組んでみてください。



　なお、

　「どの銀行に行けばよいのか？」

　「有効な開拓方法」

　については、別途書こうと思います。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　8月12日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

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　お申し込みは以下からお願いします。

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　　8月6日（日）　10:00～　　＠札幌駅近辺



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　※「【札幌】8月6日（日）10:00～13:00」を選択ください





　３．賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

　大家さんの新しいスタンダードが得られる！

　「認定講師説明会」

　　8月6日（日）　15:00～　　＠札幌駅近辺



　お申し込みは以下からお願いします。

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　※「8月6日（日）札幌15:00～」を選択ください







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