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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■毎週、日本全国の各地を訪問していますが、

　地域ごとに不動産投資への取り組み姿勢の

　違いが感じられて、面白い面もあり、

　なるほどと思うこともあります。



　傾向としては、

　大都市の方ほど情報感度が高く、

　地方に行くほど情報感度が低くなる、

　という傾向があるようです。

　

　要は、地方に行くほど保守的な方が多いので、

　逆に言えば、地方の方の方が競合が少なく

　「独り勝ちしやすい」

　のかもしれません。



　このように、

　一か所しか見ていないとなかなか気づかないことも

　色々な側面で見てみることで気づくこともあるので、

　ぜひ皆さんも色々な地域を訪問してみてください！







◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　8月12日（土）　14:00～

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【今日のテーマ】
　「これでOK！」　地銀・信金開拓戦略！

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■前回は銀行訪問の際に銀行セットを持参する

　理由について説明しました。



　必要な資料一式を揃えて銀行訪問することで

　銀行担当者に対しての心証をよくすることが

　できるということでしたね。

　（要は、できる経営者だという印象を与えられる。）



　同様に、前回は

　「地元の地銀、信金を開拓しましょう」

　ということにも触れましたが、

　今日は具体的に



　「どの銀行に行けばよいのか？」

　「どのように開拓すればよいのか？」



　について書いていきます。



■「開拓すべき銀行」と「開拓の仕方」

　まずは開拓すべき銀行の選定ですが、

　基本的な考え方から説明します。

　

　読者の皆さんは

　「どの地域の物件を購入したいのか」

　というある程度のターゲットとなるエリアが

　あると思います。



　●●市単位　なのか、

　●●県の地域単位　なのか、

　●●県単位　なのか、

　●●地方（例えば、北関東地方、東海3県など）

　など、様々だと思います。



　その際に、

　銀行が融資可能なエリアの原則は以下だと

　いうことを覚えてください。



　１．自宅所在地が営業エリア内

　２．物件所在地が営業エリア内



　つまり、自宅と物件の両方に銀行の支店が

　存在している必要があります。



　逆に言えば、

　自宅近隣と、物件近隣の両方に支店があれば

　その銀行は対象になりうるということです。

　（実際の審査基準の話はまた別にありますが。）



　厳密に言うと、

　自宅のある区市町村に支店がなくても

　近隣店舗で対応エリア内ということもあるので、

　そのあたりは実際に銀行に確認してみてください。



■地銀（地方銀行）の事例

　具体的な事例では、

　地銀は隣接県にまたがっている銀行も多く、

　例えば、「群馬銀行」は関東のいくつかの県に

　またがって支店があり、

　都内の物件にも積極的に融資をしている

　実績もあります。



　＜参考＞群馬銀行の支店一覧　↓

　http://sasp.mapion.co.jp/b/gunmabank/

　※群馬銀行HPより掲載



■信金（信用金庫）の事例

　信金は地銀よりも数は多いですが、

　営業エリアが地銀よりも狭くなります。



　基本的には同一県内の一部のみ

　営業エリアの信金が多いですが、

　中には、隣県にまたがって融資対象となる

　信金もあります。



　具体的には、

　今不動産融資に積極的な「西武信金」は

　は基本的には都内での融資が中心ですが、

　神奈川県や埼玉県の一部についても

　融資対象となりえます。



　＜参考＞西武信金の支店一覧　↓

　http://www.seibushinkin.jp/seibu/outline/tenpo_atm/

　※西武信金HPより掲載



■このように、

　対象物件にあわせて地銀、信金の営業エリアを調べ

　次に融資の打診を行います。



　ただし、

　いくら営業エリア内だからと言っても

　そもそも不動産への融資への取り組み姿勢や、

　どういう基準で物件を評価するのか、

　または、

　どういう基準で属性を評価するのかは

　銀行ごとに異なります。



　ですので、

　何もあてもなくただ最寄りの支店を訪問しても

　窓口で断られることも多々あります。



　では、次にどのように銀行にアプローチするかを

　説明します。



■効果的な銀行へのアプローチ方法

　効果的なアプローチ方法はいくつかありますので、

　順番に説明していきます。



　基本的な考え方としては、

　自分、または、不動産業者や知人の大家さんで

　すでに取引のある銀行の支店に持ち込むのが

　効果的なアプローチになります。



　(a)「不動産以外の事業で取引がある銀行」

　不動産以外の事業で取引のある銀行で、

　既存事業での決算書などを提出していたり

　メインバンクとして利用している場合には

　実績が銀行に開示されているため、

　一見さんの銀行よりも融資してもらえる可能性が

　高くなります。



　また、会社員で事業を行っていなかった方でも

　給与振り込み口座となっている銀行は

　一見さんの銀行よりも融資ハードルが若干ですが

　下がる傾向があります。



　(b)「不動産業者の紹介先の銀行」

　購入を検討している物件を仲介している、

　（または、売主となっている）

　不動産業者に取引のある銀行を紹介して

　もらうことも有効な開拓方法となります。



　不動産業者の方で

　月に何件も取引している銀行であれば、

　その業者から紹介されたお客様ということで

　一見さんよりも信頼感を得た状態で

　アプローチが可能です。

　

　ですので、

　不動産業者のコネクションもうまく利用する

　ようにしましょう。




　(c)「大家仲間からの紹介先の銀行」

　これも強力な方法で、

　その対象となる銀行とすでに取引（借入）のある

　大家仲間の方から銀行担当者を紹介してもらうと

　融資の可能性が高くなります。



　(b)の不動産業者からの紹介と同じ理由ですが、

　すでに取引があり信頼のできている方からの

　紹介であれば、紹介者である自分に対しても

　信頼のある状態でアプローチが可能です。



　以上のように、

　ただ一見で訪問するのではなく、

　既存での取引や、取引のある方からの紹介で

　出来るだけ銀行訪問するように心がけたり、

　コネクションを作っていきましょう。



■ただ、そうは言っても

　初期の段階ではそのようなコネクションは

　なかなか持っていない場合もありますので、

　練習の意味も込めて全く取引のない銀行に

　アプローチするのも行ってみてください。

　

　その際には、

　まずは電話で一度コンタクトを取ってから

　担当者とアポイントを取って訪問するのが

　良いでしょう。



■このように、

　ただ受動的に不動産業者の言われるがまま

　特定の銀行だけを対象にするのではなく、

　ご自身での銀行開拓も行うことで

　物件対象が広がったり、融資条件が良くなる

　可能性があることを意識して、

　取り組まれてみてください。







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