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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先日、

　海外で不動産や金融の視察を行ってきました。

　

　普段は日本の不動産を中心に

　講座開催などを行っていますが、

　「日本不動産におけるメリットとデメリット」

　そして、

　「海外の不動産におけるメリットとデメリット」

　がそれぞれありますので、

　市況や、その人のステージにあわせて

　使い分けるのが良いと思います。

　（選択肢として持っておくということですね。）



　今回はフィリピンを訪問してきましたが、

　日本の不動産にはない魅力もたくさんあり、

　そういった内容についても今後のセミナーで

　紹介していきたいと考えています！







◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　9月9日（土）　10:00～

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【今日のテーマ】
　みんな知りたい「融資が厳しいエリア」と「融資が緩いエリア」

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■最近は融資の話題を中心に、

　融資を得るための効果的な方法などを

　お伝えしてきました。



　本質的な内容については

　誰にとっても共通の部分は多いのですが、

　実は銀行によって同じ資料や同じ物件を

　持ち込んでも結果が全く変わることもあります。



　もちろん、

　メガバンク、地銀、信金という「銀行の種類」

　によっても審査基準が変わります。



　さらに、

　それ以外で融資に大きく影響するのが

　皆さんがどこに住んでいて、



　『どのエリアの銀行を使うか（使えるか）』



　によっても融資の姿勢が大きく異なります。



　つまりは、

　「融資が厳しいエリア」と「融資が緩いエリア」

　というのが存在するのです。





■ちなみに、実は、

　このような情報は地域特化で取り組んでいる

　不動産業者や大家さんはほとんど情報を

　持っていません。



　というのも、自分が物件を購入するエリア以外の

　金融機関には皆さん興味がないので。

　（つまり、聞いてもわからないということです。）



　逆に、我々不動産投資家育成協会では

　全国を対象に常に各地を訪問したり、

　地域ごとに情報を入手できるルートがあるため

　日々このような情報を入手することができます。





■では、具体的な事例の前に

　前置きから説明していきます。



　これまでもお伝えしてきている通り

　都市銀行（メガバンク）、日本政策金融公庫、

　ノンバンクなどの銀行は幅広い地域において

　融資対象となりえますが、

　それ以外の銀行（主に地銀、信金）では

　基本的には地域特化で融資を行っています。

　（一つの県内、または、隣接県まで、など）



　つまり、

　地域ごとに使える地銀、信金が変わってきますが、

　地域によって融資の基準、積極性がかなり

　違うのです。



　具体的には、以下の基準が異なります。

　・属性基準（所得、資産など）

　・物件基準（収益価値、積算価値など）

　・融資条件（融資金額、融資年数、金利）



　さらには、地域によって使える金融機関の数も

　かなり異なります。



■「融資が緩いエリアが存在する背景」

　次に、

　なぜ融資が厳しいエリアと緩いエリアが存在するのか

　ということの背景について説明します。



　日本を大きく分けると、

　北海道、東北、関東、中部、近畿、中国、四国、九州

　（沖縄）

　まで地域ごと分けることができます。



　さらに、例えば中部地方においても

　東海地方（名古屋近辺）、内陸地方、北陸地方に

　分かれます。



　この地域ごとに、

　地域の中心となっている産業が異なっていたり、

　企業の規模や数が異なってきます。



　簡単に言うと、

　例えば東京を中心とした関東には大企業が多く、

　中国や四国には大企業が少ない、

　というような感じです。

　

　また、名古屋を中心とする東海地方も

　自動車産業等の発達で大企業がたくさんあります。



　そして、銀行の融資先として、

　大企業の多いエリアにおいては

　融資先として銀行が手堅いと考える

　大企業に対しての融資比率が多くなります。



　逆に、

　大企業の少ないエリアにおいては

　あまり基盤がしっかりしていない中小企業に

　対しての融資はあまり積極的ではありません。



　その代わりとして、

　中小企業ではありながらも

　担保が取れて、事業収支が比較的手堅い

　「大家業（賃貸経営業）」

　に対しての融資は積極的になります。



　大家業を個人でやるにせよ法人でやるにせよ

　立派な一事業と銀行からはみなされますが、

　「家賃」という堅実な収益に支えられた大家業に

　対して融資したい銀行は実は多いのです。



　このような背景から、

　大家業・賃貸経営業に対して、



　------------------------------

　・大企業の多いエリアは融資が厳しい

　・大企業の少ないエリアは融資が緩い

　------------------------------



　という傾向があります。



　また、

　これに当てはまらない例外地域もあり、

　大企業が比較的多いと思われる

　大阪を中心とした関西地方においても

　比較的融資は緩く積極的なのです。



　その理由として、

　大阪には関西地方だけでなく、

　中部、中国、四国、九州から

　多くの銀行の支店が進出しており、

　1,000件を超える支店が存在します。



　さらには、

　地元の地銀、信金も不動産への融資が積極的なため

　銀行間での競争が激しくなり融資が非常に活発です。





■「融資が厳しいエリアは？緩いエリアは？」

　では、上記をもとに

　融資が厳しいエリアと緩いエリアをまとめると

　以下となります。



　＜融資が（比較的）厳しいエリア＞

　関東地方

　中部地方（特に愛知県）



　＜融資が（比較的）緩いエリア＞

　北海道地方

　関西地方（特に大阪府）

　中国地方（特に広島県）

　九州地方



　※相対的なものであり、絶対ではありません

　※記載のない地域はその中間となります





■最近では、

　「メガ大家さん」

　はたまた

　「ギガ大家さん」

　という言葉も巷で良く見るようになりましたが、

　メガ大家さんやギガ大家さんは

　実は銀行が緩いエリアに集中しているのです。



　つまりは、

　銀行が緩いエリアほど資産規模を拡大しやすい

　という傾向があります。



　ただし、

　地域によって物件の利回りや、

　将来を含めた賃貸需要が異なるため、

　一概に融資の緩いエリアが良いということでは

　ありません。

　



■このように、

　地域ごとに相対的な銀行の積極性が異なるため、

　そのようなことも踏まえて銀行への融資を打診する

　必要があることを認識しておきましょう。



　では、

　「融資が厳しいエリアではどうすればよいか？」

　逆に、

　「融資が緩いエリアではどうすればよいか？」

　というそれぞれの戦略については

　また別途ご紹介しようと思います。







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