このメルマガの説明はありません。

　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■昨日は不動産投資家育成協会の

　20代若手会員主催の勉強会、懇親会に

　参加しました。



　彼らはまだ経験は浅い方が多いですが、

　若いバイタリティに満ち溢れていて

　やる気や行動力も高いので、

　きっと成功する方が多いと感じました。



　もちろん、

　若いと属性の面では不利なこともありますが

　それを補って余りある熱意や行動力、

　そして将来性があります。



　読者にも若い方もいらっしゃると思いますが、

　「年収や自己資金が少ない方できない」

　と考えるのではなく、

　行動力や、時間を味方にして積極的に

　取り組んでほしいと思います。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　10月14日（土）　10:00～

　【東京開催】　10月21日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　10月7日（土）　19:00～

　【名古屋開催】　10月22日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　10月7日（土）　13:00～

　【大阪開催】　10月14日（土）　13:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【札幌開催】　10月22日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/






━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
　フルローン、オーバーローンが必ずしも良いわけではない理由

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■最近の融資の情勢として、

　物件への評価にしろ、貸し出し先への評価にしろ

　以前よりも融資の基準を上げてきている銀行が

　多くなってきています。



　具体的には、以前よりも評価が伸びずに

　「自己資金を●割入れてください」

　と言われるケースが増えてきたと感じています。



　以前（今年の3月頃まで）は

　希望融資額への銀行の評価が足りない場合でも

　自己資金を入れるのではなく、

　その分の預金を見せることができれば、

　希望額の融資が出たケースもありました。



　または、評価の足りない分を預け替えで

　融資してもらえるケースも多かったのです。



　しかし、冒頭に書いたように最近は

　物件価格の9割、または、8割までしか融資せずに

　残りを自己資金を入れてまかなうことを求められる

　ケースが増えました。

　（つまり、1割、または、2割は自己資金を入れる。

　場合によっては3割や、5割などもあります。）



　この理由として、

　最近の不動産への貸し出しの増加によって

　（日本全体でこのような傾向がありますが、）

　金融庁が投資用不動産に対する融資への監視を

　厳しくしてきた結果、各銀行も審査基準を厳しく

　変えてきたという背景があります。



　バブルの頃にイケイケどんどんで貸し出して

　回収できずに破たんした銀行も多かったですが、

　その失敗を繰り返したくない、ということでしょう。



■そのような状況の中でも、

　いらっしゃるお客様の中には

　「フルローン」や「オーバーローン」の融資を

　希望する方が少なくありません。



　これまでも何回か書いてきていますが、

　物件購入時には頭金に加えて、

　物件価格の5～10%程度の諸費用がかかり、

　大きな物件を購入する場合には自己資金も

　大きく必要になるためです。

　

　そして、まだ最近でも

　一部の融資の積極的な金融機関であったり、

　または、銀行から見て信用性の高い方には

　「フルローン」や「オーバーローン」の融資を

　出している銀行もあります。



　もちろん、自己資金を極力使わずに変えることは

　規模拡大のスピードの観点からは大きなメリットが

　あります。



　しかし、一見メリットが大きそうな

　「フルローン」「オーバーローン」の融資にも

　デメリットもあるので、以下で説明していきます。



■１．　月々の返済額が大きくなる

　借入が大きくなる分、

　もちろん月々の返済額も大きくなり、

　結果として収支は小さくなります。



　家賃収入と借入の割合である

　「返済比率」

　は収支における一つの重要なファクターですが、

　60%を超えるような返済比率となる場合は

　事業としてリスクも大きくなります。

　

　もっと言えば、

　50%以下が一つの望ましい基準となります。



■２．　決算書の見栄えが悪くなる

　賃貸経営を継続に行っていく際には

　銀行に対して見栄えの良い決算書を作ることが

　重要になりますが、

　銀行が評価する物件の価値に対して

　オーバーローンであまりに大きな融資を得ていると

　決算書の見栄えが極端に悪くなることがあります。



　特に、

　特定の銀行が行っているアパートローンを用いて

　オーバーローンで融資を得るスキームもありますが、

　物件の価値が低いものを買ってしまうと

　持っている物件が負債、債務超過とみなされます。



　そうすると、

　物件を持っていることがデメリットとなり

　以降で融資を得ることが非常に困難となります。



　具体的には、

　地方の築25年を超えるような築古物件で

　土地の価値も低い物件であったり、

　または、

　都内の割高な新築・築浅ワンルーム区分物件も

　注意が必要です。



■３．　購入の抑制がきかなくなる（破綻リスク増える）

　物件の見極めがしっかりと出来る人にとっては

　あまり問題はありませんが、

　業者に言われるがまま購入してしまうような方は

　特に注意が必要です。



　というのも、

　仮に「オーバーローン」で自己資金を使わずに

　買えてしまうと、特に属性の高い方の場合は

　ある程度の額まで物件を購入できてしまいます。

　

　自分主導で進められていれば良いですが、

　場合によっては業者の利益のために

　お客様がカモにされてどんどん買ってしまい、

　気づいたら多額の借入を抱えてしまった、

　という事例もあります。



　いわゆる、

　収支が回らずに、さらに、売ることもできずに

　毎月の返済に追われる「ドはまり」状態になります。



　不動産も基本的には自分のレベルに合わせて

　物件を購入していくのが望ましく、

　あまりにスピードの速い規模拡大は

　物件の規模拡大に自分の成長が追い付かずに

　先々で破綻してしまうリスクも高くなります。



　こういった観点からも、

　「銀行がお金を貸すから買う」

　のではなく、

　『事業として収支が成り立つ』

　ことをしっかりと見極めていきましょう。



■今回の内容は

　特にこれから不動産投資を始める方や、

　まだ経験が浅い方は特に注意が必要なので、

　「フルローン」や「オーバーローン」という

　甘い言葉に惑わされずに進めていきましょう。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　10月14日（土）　10:00～

　【東京開催】　10月21日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　10月7日（土）　19:00～

　【名古屋開催】　10月22日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　10月7日（土）　13:00～

　【大阪開催】　10月14日（土）　13:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【札幌開催】　10月22日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～

【運営】
　一般社団法人不動産投資家育成協会

　〒230-0051
　　神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-23-18
　　コスモプラザ403号室

　　TEL　045-642-6650
　　FAX　045-642-6671

　　E-mail info@ries.or.jp
　　URL　http://ries.or.jp/

配信解除はこちらから
解除専用ページURL

※配信解除された場合は、
プレゼント・特典動画・投資情報など、
受け取って頂けませんのでご注意ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━