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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



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■朝晩がだいぶ冷え込むようになってきましたが、

　皆さん体調は大丈夫でしょうか？



　そんな中ですが、

　今週末は不動産投資家育成協会のイベントとして

　札幌を訪問しての「大家体験合宿」を開催します。

　（当然、関東よりもさらに寒いようです！汗）

　

　不動産投資家育成協会では

　単に座学の講習やセミナーだけでなく、

　“実習”や“体験”を重視して考えています。

　

　もちろん、物件の検討や収支計算など

　机上でできることもたくさんありますが、

　特に物件購入後にどのように運営していくかは

　現場に行って体験することによる経験が

　非常に役立ちます。



　ということで、

　我々も頻繁に全国の地方都市を訪問して、

　地元の熟練大家さんの物件を生で見たり、
　
　市況を実地でマーケティングすることで

　多くの経験を得ています。



　今回も札幌のメガ大家さんの物件を中心に

　充実した視察ツアーのプランになっていますので

　私自身もとても楽しみにしています。



　詳しい内容について、

　以下のセミナーなどでもご紹介していますので、

　興味のある方はまずはセミナーに参加して

　話を聞いてみてくださいね。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月3日（祝）　14:00～

　【東京開催】　11月11日（土）　10:00～

　【東京開催】　11月15日（水）　18:30～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　11月4日（土）　13:00～

　【大阪開催】　11月11日（土）　10:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



　【札幌開催】　11月18日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





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【今日のテーマ】
　「物件概要書」はここに注目しろ！（これ不動産投資の基本です）

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■前々回、前回と不動産投資活動の

　具体的な内容や習慣化についてお伝えしましたが、

　今回も続けます。



　日々「物件検索」活動を行っている中で

　めぼしい物件を見つけた際には

　不動産業者に資料請求を行います。



　その際、まずは以下を請求します。

　・物件概要書

　・レントロール

　・月々のランニング費用のわかる資料



　そして、それぞれについて

　しっかり中身を確認する必要がありますが、

　今回は「物件概要書」の重要な点について

　以下で説明したいと思います。



■「物件概要書」のポイント

　物件概要書は以下のような様式になっています。

　（不動産業者によって若干様式の違いがあります。）



　・物件種類 　　　　　：一棟マンション　など
　・物件名称　　　　　　：メゾン●●
　・所在地／住居表示　　：●●県●●市
　・　　　　／地番　　　：●●県●●市
　・交通　　　　　　　　：●●線●●駅　徒歩●●分
　・土地／権利　　　　　：所有権 、借地権 　など
　・　　／地目　　　　　：宅地　など
　・　　／地積／公簿　　：●●m2 
　・　　　　　／実測　　：●●m2 
　・　　　／道路　　　　：●側　●道　幅員　●●m
　・建物／構造　　　　　：●●造●階建て  
　・　　／築年月　　　　：平成●●年●月  
　・　　／建築面積　　　：●●m2 
　・　　／延床面積　　　：●●m2 
　・　　／用途　　　　　：共同住宅 、店舗　など
　・　　／間取り　　　　：●●K×●●戸、駐車場●●台  
　・制限／用途地域　　　：●●地域  
　・　　　／建蔽率　　　：●●%
　・　　　／容積率　　　：●●%  
　・　　　／高度地区　　：
　・　　　／防火地域　　：
　・　　　／日影規制　　：
　・　　　／都市計画　　：市街化区域　など
　・備考　　　　　　　　：
　・価格　　　　　　　　：●●万円   
　・満室収入　　　　　　：●●万円   
　・想定利回り　　　　　：●●%   
　・取引形態　　　　　　：仲介、売主　など
　・引渡　　　　　　　　：相談



　概要書は多くの項目、確認ポイントがあり、、

　ここだけを見ておけば良いというわけではなく

　極力全て理解している必要があります。



　見慣れていないと一つ一つが何を意味しているのか

　難しいと感じると思います。



　しかし、中身をよく理解せずに買ってしまうと、

　その後で大変なことが起こる場合もありますので、

　わからない項目については自分で用語を調べたり、

　不動産業者に聞いて理解するようにしましょう。



　ちなみに、

　それぞれ一つ一つの項目について深堀すると

　このコラムが一回分書けるほどの内容になります。



　とはいえ、

　最初から全部理解するのは難しいので、

　「初心者でもここだけは押さえておきましょう」

　というポイントをお伝えします。



■“立地”に関する項目

　まずは、

　不動産においては“立地”はかなり重要度が高いので

　「所在地」「交通」はしっかりと確認しましょう。

　

　具体的には、

　立地により収益性（家賃、入居率など）、

　資産価値（現在価値、資産価値の推移）

　に大きく影響してきます。



■“資産価値”に関する項目

　「土地／権利」も重要で、まずは初心者の方は

　所有権のある物件を選んだ方が無難でしょう。

　

　よく、土地の所有権の無い借地権物件が

　高利回りででていることがありますが、

　銀行評価がでずに融資が難しかったり、

　将来売却がしずらくデメリットが大きいです。



■“土地面積”“建物面積”に関する項目

　物件の収益性には影響はほぼありませんが、

　資産価値に影響します。



　詳しくは、以前にもお伝えしている

　“積算価値”について確認いただければと思いますが

　銀行融資や将来の売却に関して重要となります。



■“道路”

　幅員4m以上の道路に、2m以上接道していることを

　確認しましょう。

　

　また、“私道”接道の場合は

　権利関係や、土地の資産価値におけるデメリットも

　ありますので特に初心者の方は注意しましょう。



■“建物”に関する項目

　「構造」「築年数」「面積」「用途」「間取り」と

　項目があります。



　特に、構造と築年数に関しては

　耐用年数が何年残っているかが重要です。



　用途は、“共同住宅（住居）”が無難で、

　店舗の場合は客付けが難しいため、

　店舗の割合が大きな物件は難易度が高くなります。



　間取りは、賃料、入居率に大きく影響する
　
　重要な項目で、この間取りの需要があるか

　さらにマーケティングが必要だということを

　理解しておきましょう。



■“価格”“利回り”に関する項目

　この項目は言わずもがなですが、

　収益の原資となる項目です。

　

　さらに、

　利回りだけでは実際に収益がわからないため

　ここから実際の手残り（税引き前・後の利益）まで

　求めるようにしましょう。



■以上が重要な項目となりますが、

　他の項目も理解しているのが望ましいため、

　検討の段階でわからないことについては

　自分で調べたり、不動産業者に聞くなりして

　しっかりと理解するように心がけましょう。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月3日（祝）　14:00～

　【東京開催】　11月11日（土）　10:00～

　【東京開催】　11月15日（水）　18:30～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　11月4日（土）　13:00～

　【大阪開催】　11月11日（土）　10:00～

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　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

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　【札幌開催】　11月18日（土）　14:00～

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