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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



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■北海道にきています！

　気温は一けた台で寒いです！

　

　しかし、そんな中

　今日から2日間札幌で地元大家さんの物件視察など

　実地研修となる合宿を開催します。



　一足早く、昨日は前乗りのメンバーで

　午後から夜遅くまで不動産談義に明け暮れて

　現場にいる人しか知らない情報なども含めて

　非常に盛り上がりました。

　

　メインイベントが始まる前にも関わらず

　「参加して良かったです！」

　「非常に濃い内容でした！」

　と感想をいただきましたが、

　今日からは、さらに濃い内容で参加者の方には

　価値や経験をお伝えしていこうと思いますので、

　参加者の方は楽しみにしていてくださいね！







◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月11日（土）　10:00～

　【東京開催】　11月15日（水）　18:30～

　【東京開催】　11月19日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　11月4日（土）　13:00～

　【大阪開催】　11月11日（土）　10:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



　【札幌開催】　11月18日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





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【今日のテーマ】
　「レントロール（家賃表）」から知る、「真の利回り」の見極め方！

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■前回の「物件概要書」の説明に続き

　今回は『レントロール』についてです。



　物件検討において、不動産業者から

　・物件概要書

　・レントロール

　・月々のランニング費用のわかる資料

　を不動産業者から入手して検討していきます。



　その中でもレントロールの検討は

　収支に直結するため非常に重要度が高いです。



■「レントロール」とは？

　レントロールとは“貸借条件一覧表”のことで、

　賃借条件や賃借人の条件がまとまった一覧表です。



　もっと簡単に言うと月次の“家賃表”のことで、

　各部屋の入居者にいくらで貸しているかが

　記載されています。

　

　具体的な内容ですが、各部屋の間取りや面積、

　賃料も家賃、共益費、駐車場代などの詳細、

　預かり敷金、賃貸契約期間などの一覧となります。

　

■「レントロール」の見るべきポイント

　あまり見慣れていないと業者から提示されても

　「ふ～ん」で終わってしまう方も多いと思います。



　しかし、

　実はレントロールの見極めは非常に重要です。



　注意して見るべき点としては以下の2点で、

　「賃料のばらつき」と「相場との比較」です。



　レントロール上の各部屋の賃料で

　同じ間取り、面積の部屋においても、

　・101号室　：　50,000円

　・102号室　：　60,000円

　といったようなケースも良くあります。



　この場合、賃料相場との比較で

　・50,000円が適正なのか？

　それとも、

　・60,000円が適正なのか？

　をしっかりと調べる必要があります。



　というのも、適正でない部屋の家賃は将来的には

　適正家賃に変わっていく可能性が高いからです。



　ここは重要なことなので

　よく理解いただきたいのですが、

　物件の利回り（想定利回り）は現状の家賃

　（レントロール）をベースに算出され、かつ、

　それも満室想定の場合がほとんどです。



　例えば、物件価格が5,000万円のアパートで、

　年間家賃（月次のレントロールの12か月分）が

　600万円、利回り12%という事例があったとします。



　この場合、今の相場においては

　一見すると12%という利回りは高いと感じますが、

　年間家賃600万円、利回り12%という数字は

　将来にわたってずっと保証、継続される

　数字ではないのです。



　仮に、先の事例の家賃60,000円の部屋が

　50,000円に将来下落したとすると

　年間収入が12万円も下がることとなり、

　その分利回りも下がります。



　そんなことが多くの部屋で発生すると、

　2～3年もしたら想定収入から大きく乖離して

　返済に窮してしまう、といった事例も多くあります。



　繰り返しますが、

　物件価格に書いてある利回りはあくまでも

　現状家賃から算出した『想定利回り』であり、

　将来的に変動する可能性が高いのです。



　このため、将来的に家賃が

　どの程度変動するかを見極めるためにも

　レントロールの見極めはとても重要なのです。



■「空室リスク」の見極め

　さらに、現状で空室がある物件では、

　現状の募集賃料をベースに満室想定利回りを

　表記されていることがほとんどですが、

　正直これもあまりあてになりません。



　募集している賃料で決まれば良いですが、

　実際にはそれで決まらずに、購入してみたら

　「想定が5,000円～10,000円も高かった」

　といったことも良くあります。



　大事なのは、レントロールをうのみにせずに、

　現状の相場に対して高いのか？安いのか？

　をしっかりと見極めることです。



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　そして、レントロールに記載されている

　全ての部屋の家賃を現状の相場家賃に引き直して

　利回りを算出することを“必ず”行いましょう。

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　なお、

　入居期間が長い部屋ほど家賃が高い傾向にあり、

　こういった入居者が退去すると家賃が大きく下落

　します。



　なので、各部屋の入居者がいつから入居しているかも
　
　しっかりとチェックを行い、長期入居者が多い物件は

　将来的には家賃が下落する可能性が高いことも

　想定に入れておきましょう。
　
　（逆に言うと、需要が安定した物件とも言えますが。）



■以上のように、レントロールの見極めは

　収支に大きく影響する重要な検討項目です。



　将来的に家賃収入が下がっても不動産業者は

　責任を取ってくれませんので、

　資料をうのみにせずに上記の点について

　ご自身でしっかりと調べるようにしましょう。







◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月11日（土）　10:00～

　【東京開催】　11月15日（水）　18:30～

　【東京開催】　11月19日（日）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【大阪開催】　11月4日（土）　13:00～

　【大阪開催】　11月11日（土）　10:00～

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　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

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　【札幌開催】　11月18日（土）　14:00～

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