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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



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■先週末は2日間セミナー開催でした。



　不動産投資家育成協会の活動に共感いただき、

　共に活動していきたいという方向けに

　2日間みっちりと実施しました。



　セミナーは延べ18時間程度と、

　開催する側としてもハードな内容でしたが、

　参加された方には



　「こんな内容は初めて聞きました！」
　
　「大家業の枠組みを超えたすごい内容でした」

　「内容が濃すぎて若干混乱しています（笑）」



　など満足いただけたようで良かったです。

　

　参加される方も素晴らしい方が集まってきており、

　我々協会の既存のコンテンツに加えて、

　新規コンテンツも融合することでよりよいものを

　提供できる環境が整ってきました。



　今後ますます良いものを提供できるよう

　日々構築中ですので、

　皆さんも楽しみにお待ちいただければと思います！





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月25日（土）　14:00～

　【東京開催】　12月2日（土）　14:00～

　【東京開催】　12月6日（水）　18:30～

　【東京開催】　12月9日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【大阪開催】　11月25日（土）　14:00～

　【大阪開催】　12月2日（土）　10:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　【名古屋開催】　12月08日（金）　19:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



　【札幌開催】　12月16日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





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【今日のテーマ】
　意外と知らない！？物件購入時に必ず計算しておくべき●●

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■不動産投資においては、

　家賃からローン返済、経費などを差し引いた

　税引き前の手残り（俗に言うキャッシュフロー）

　が重視される傾向があります。



　不動産業者が「これだけの収入が得られますよ」

　とお客さんに提示する資料においても

　キャッシュフローが提示されることがほとんどです。



　これは大事な数値であるのは確かなのですが、

　この数字だけを鵜呑みにして物件を購入して

　しまうのも間違っています。



　というのも、

　こちらでも過去に何度か書いている通り、

　不動産投資は買って終わりということではなく、

　購入後の運営状況がどうか（理想は満室経営）、

　そして、

　最終的にいくらで売却したかで利益が確定します。



　その観点から大事なポイントとして

　購入前から売却を見据えておく必要があります。



■購入前から売却を見据えておくにあたって

　利用をお勧めしているサイトがあります。



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　Casio　高精度計算サイト

　http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644



　「カシオ計算機株式会社」サイトより

　------------------------------



　このサイトの特徴は以下の2点です。



　１．ローン返済の元金と利息の内訳がわかる

　２．ローン返済期間中の借入残高の推移がわかる



　不動産投資で借入して物件購入する際は

　借入残高（残債）の推移がどうなるかを

　しっかりと把握しておく必要があります。



　具体的には、

　「何年後に、残債がいくらになっているか」

　をある程度見通しておくということです。



　そのために上記サイトで計算を行うことで

　残債の推移がわかり、将来的な売却の

　見込みも立てやすくなるでしょう。



　ちなみに、

　スマートホンのローン計算アプリでも

　月々の返済額を計算することができますが、

　元本と利息の内訳がわからなかったり、

　残債の推移もわかりません。



■これまで一度も計算したことが無い方は、

　ぜひ今後物件購入を検討する際や、

　すでに所有している物件については

　一度計算を行ってみることをお勧めします。



　サラリーマン向けのアパートローンでは

　高金利、長期返済で借入することが多いですが、

　（例えば、金利4.5%、期間35年、のようなケース）

　その場合は初期の頃は利息の返済分が多いので

　なかなか元金（残債）が減っていきません。



　例）10,000万円、4.5%、35年返済の場合

　1回目　元金：98,256　　利息：375,000

　2回目　元金：98,625　　利息：374,631

　　・

　　・

　

　もちろん、利息は経費算入できるので

　税務的なメリットが無いわけではありませんが、

　将来の売却を考慮した際には

　残債を早く減らしておく方が利益が取りやすい、

　あるいは、損失を出すリスクが減少します。



　ちなみに、上記の例では残債の推移は

　以下のとおりとなります。



　当初：10,000万円

　5年後 ：9,340万円

　10年後：8,514万円

　20年後：6,186万円

　　・

　　・

　上記のように、

　20年後でもまだ残債が6割以上残っています。



　仮に、

　20年間の運営中に毎年150万円の利益があっても

　売却時に3,000万円でしか売れない場合は

　結果としては損失が出てしまいます。



　加えて、不動産では購入、売却の手数料が

　合わせて物件価格の10%程度必要となります。



　このように、実際に計算して見える化してみると

　将来的な見通しがわかりやすいと思います。



　なお、このような計算は不動産業者の方で

　提示してくれることはほとんどありませんので、

　皆さんご自身で計算してみる必要があります。



■以上のとおり、

　物件購入時に知っておくべきなのに

　あまり知られていないことも多々あります。



　「知らないこと　＝　リスク」となりますので、

　ぜひこれから物件購入を考えている方は

　しっかりと実践するようにしましょう。





　※その他、不動産投資で必要な知識・ノウハウを

　　セミナーでも大公開中！





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　11月25日（土）　14:00～

　【東京開催】　12月2日（土）　14:00～

　【東京開催】　12月6日（水）　18:30～

　【東京開催】　12月9日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



　【大阪開催】　11月25日（土）　14:00～

　【大阪開催】　12月2日（土）　10:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



　【名古屋開催】　11月25日（土）　14:00～

　【名古屋開催】　12月08日（金）　19:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



　【静岡開催】　11月25日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



　【札幌開催】　12月16日（土）　14:00～

　お申し込みは以下からお願いします。

　http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





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　一般社団法人不動産投資家育成協会

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