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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



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■昨日の夜にご案内したこちらのセミナーですが、

　大変多くの申込みをいただいており、
　
　数日以内に定員まで到達しそうな状況です！



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　本日の本文でも、

　セミナーで話す内容の一部について書いていますが、

　ぜひご興味をお持ちの方は、

　ぜひ昨日送付したメールをご確認ください。





◆その他のセミナー開催概要◆



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【今日のテーマ】
　理論的に考えて（至極まっとうに）売却益を3,000万円出す方法とは！？

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■不動産投資においては、二つの収入があり、

　・家賃収入（インカムゲイン）

　・売却益（キャピタルゲイン）

　普段は家賃収入を中心にお伝えしていますが、

　今回は売却益についてお伝えします。



■具体的な話の前に、

　不動産投資に関わることだけでなく、

　事業全般にも共通する不変のルールについて

　お伝えします。



　多くの事業（特に商品を製造するメーカー）で

　儲けるためのルールとして、

　『安く仕入れて、高く売る』

　というものがあります。



　食品であれ、衣料品であれ、自動車であれ、

　素材、部品を仕入れて、それを加工して製品に

　仕立てあげます。



　そして、

　仕入れた材料の原価や製造、販売コストなどから

　それ以上の販売価格で売れば儲けが出ます。

　（話を簡略化するため、税務的な部分は省きます。）



　この時に、販売価格は市場の相場観や、

　商品のもつ付加価値によって決まります。



■これを前提として、

　この話を不動産投資にあてはめると

　うまく売却益を出す基本的な原則が導きだせます。



　つまりは、不動産投資において

　仕入れコストや、製造コストを工夫して

　安く作る、または購入することができれば

　市場の相場相当の価格で売却して

　売却益を得ることが可能となります。



　もっと具体的に言えば、

　一番わかりやすいのが、

　新築物件を自分で仕込んで作る場合を事例に

　説明します。



　＜事例＞

　「市場の相場利回り：6%」

　であれば、

　それよりも安く作る工夫をして

　「利回り：8%」

　で作ることができれば、その時点で

　『利回り：2%』

　相当の含み益を持つことができます。



　仮に、1億円の物件であれば、

　『3～4,000万円』程度の含み益となります。



　これはとても大きいですよね！



■ここで勘違いしていただきたくないのは、

　「そんなのあたりまえじゃん」

　と思う方もいらっしゃると思いますが、大事なのは

　「売却も見据えて物件を仕込む」

　という概念を持つことです。



　そもそも相場を把握していなければ、

　または、その地域で融資がつく利回り感を

　把握していなければ、

　購入前から売却益が出るように想定して

　購入することもできません。



　もちろん、

　売却益は、売却しようとした時点での

　市場の相場観、金融機関の融資姿勢、

　投資家の動向などの変化により、

　先の未来であればあるほど

　確実に売れる価格を予測するのが難しく、

　「家賃収入」と「売却益」を比較した場合

　「家賃収入」の方が収支が見通しやすい

　という性質はあるかもしれません。



　しかし、

　事業として行う以上は、原則として

　売却まで見据えて購入する必要がありますし、

　トータルで得られる収入として、

　「家賃収入」よりも「売却益」の方が

　短期間で大きな収入が得られるポテンシャルは

　高くなります。



　さらには、

　今、メガ大家さんとして著名になった方では、

　相場の安い時期に購入、または、新築して、

　相場の上がってきた直近で売却することで

　大きな売却益を得ている方も多いのです。



　「2億円で買った物件を、3億円で売りました！」

　といったような事例もよく聞きます。



　つまりは、家賃収入よりも、売却により儲けて、

　そこで得たキャッシュをもとに次の融資を得て

　どんどん規模拡大していく、というパターンが

　多いのです。



■では、

　どうすれば市場の相場よりも安く物件を

　購入することができるのかについてですが、

　具体的な方法については

　昨日ご案内してこちらのセミナーでも

　内容をお話ししたいと思います。



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　※詳細は、12月5日に配信した同タイトルのメルマガを

　　参照ください。
　


　

　年末年始で慌ただしい時間をお過ごしだと

　思いますが、

　今年の総決算のつもりでお話ししますので、

　ぜひご興味のある方はご参加をお待ちしています。





◆今後のセミナー開催概要◆



　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」



　【東京開催】　12月9日（土）　14:00～

　【東京開催】　12月18日（月）　18:30～

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　【大阪開催】　12月9日（土）　13:00～

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　【名古屋開催】　12月08日（金）　19:00～

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不動産投資家育成協会　代表理事　長岐隆弘
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