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　みなさん、こんにちは！

　不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



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■不動産投資家育成協会は

　「不動産投資」に関して取り組む協会ですが、

　「投資」という観点で言うと様々な投資があります。



　最近では、

　株式やビットコインの話題が市場を賑わせており、

　日経平均株価が2万4000円台超え、

　ビットコインが最高値から比べて4割くらい暴落、

　などなど話題となっています。



　もちろん、それぞれの投資に

　メリットとデメリットの両方があるので、

　どの投資が良いとは一概には言えませんが、

　これらのニュースを聞くと不動産の相場は

　動きが緩やかでリスクもリターンも安定は

　していると感じました。



　もちろん、

　サラリーマンの副業で行っている限りでは

　不動産投資で短期間に資産を何倍にすることは

　難しいかもしれませんが、

　時間をかければ確実にリターンが得られる

　手堅い投資であることは確信できました。



　ぜひ皆さんもこういったニュースをもとに

　それぞれの投資についても考えてみることを

　お勧めします。






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【今日のテーマ】
　不動産業者の情報だけを信じて後悔しないために…

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■今日は、皆さんが物件を検討する際の

　注意点についてお伝えしようと思います。



　不動産投資を行う上では

　物件情報を提供いただく不動産業者と

　パートナーシップを築きながら

　進めていく必要があります。



　そして、

　不動産業者が提供する物件情報の中には

　物件の概要書以外にも様々な資料があります。



　例えば、

　・レントロール：現在の物件の賃料や賃貸条件一覧

　・諸費用一覧：物件取得の際に発生する経費

　・登記簿謄本：土地、建物の登録情報

　・修繕履歴

　・マーケティング情報：街や賃貸需要などの情報

　・収支のシミュレーション

　…など



　これ以外にも、購入にあたっては各種図面など

　いくつか物件に関する資料が提供いただけます。



　もちろん、すべての業者から上記のような資料が

　しっかり出てくるというわけではなく、

　簡単な資料しか提供しない業者の方が

　むしろ多いくらいです。



　ですので、まずは資料の不足がある場合には

　皆さんから不動産業者に積極的に資料を

　要望するようにしましょう。



■「業者資料は100%鵜呑みにしてはいけない！」

　さらに注意点をあげると、

　上記タイトルにある通り不動産業者の資料は

　100%は鵜呑みにしてはいけないということです。



　というのも、

　業者は物件を売ることで売り上げをあげているので

　どうしても物件を売りたいという心理が働き

　情報の偏りが出ます。



　このため、例えば、

　良い情報だけを出して悪い情報を出さなかったり、
　
　良い情報に加工して出したりするケースすら

　あります。



　この際に、自分で全く調べずに

　こういった業者情報をだけを信じて買ってしまうと

　購入後に、



　「事前の想定と実際に客付けできる家賃が全く違う」

　「入居率が想定よりも大幅に低い」

　「全く埋まらない」

　「想定していた手残りよりもずっと低い」



　などなど、事前の想定していなかった

　悪い結果になってしまうことが多々あります。


　
　さらに、

　不動産業者が出してくるシミュレーションの多くは

　“満室想定”での収支であることがほとんどです。



　初心者の方ほどそれをそのまま信じて

　購入してしまうこともありますが、

　実際には年間を通じて100%で稼働することは

　（特に一棟の場合は）ほとんどありません。



■「ポイントは自分でしっかりと調べること！」

　以上からも、

　業者の情報だけを鵜呑みにせずに

　自分でしっかりと調べて購入することが

　非常に重要となります。



　例えば、

　・家賃相場

　・物件周辺の入居率

　・発生する費用

　などは最低限調べましょう。



　もっと具体的な事例をあげると、

　満室想定でそれなりのキャッシュフローが

　得られる物件だったとしても、

　実際の稼働率が「80%」の場合は

　手残りはほとんど残らないでしょう。



　場合によっては、稼働率80%でも

　毎月の収支がマイナスになってしまうことさえ

　あります。



　そうなると、

　お金を得るために始めたはずが、

　逆に持ち出しが発生してしまうことになります。



　もっと悪い事例では、

　稼働率がどんどん低下してしまった、

　最悪ローンの支払いが出来なくなって

　破産してしまうリスクさえあります。



■ということで、業者の情報だけを信じずに

　ご自身でもしっかりと調べたり、

　“妥当な”収支を見積もってから購入することが

　必要だということが理解いただけたと思います。



　しかし、読者の方の中には、

　「調べ方や計算方法がわからない」

　という方もいらっしゃると思います。



　それに関する情報としては

　インターネットや書籍などにも載っていますが

　自分だけの独学で学んだり、確信を持つのは

　難しい面もあると思います。



■「講師と一緒にドリルで実践しましょう！」

　そこで、

　そういったお悩みをお持ちの方、

　不動産投資を実践したい初心者の方のために、

　講師と一緒に実践する場を設けました。



　不動産投資家育成協会の講師でもあり

　楽待の人気コラムニストでもある

　根本伸之講師が1/25に初の書籍となる



　『業界初！たった14問解けばわかる！

　　不動産投資家育成ドリル』



　を発売します。



　この書籍では、

　上記の不動産業者が出してくるような

　満室想定のシミュレーションから

　「実際にはどの程度の稼働率になるのか」

　をドリル形式で実際に計算を行って学ぶ

　画期的な内容になっています。



　そして、

　今回この書籍の実践できる場を設けました。



　◆1/21（日）14:00～　開催！

　『週末社長業のススメ　＆　

　「不動産投資家育成ドリル」書籍実践セミナー』 
 


　https://ex-pa.jp/s/tgASflRz





　「不動産業者の話を鵜呑みにして失敗したくない」

　という方は、ぜひセミナーで具体的な内容を

　根本講師と一緒に学んでみてはいかがでしょうか？



　※加えて、当日は上記書籍を無料プレゼント！





■もうすでにある程度経験があって、

　自分で稼働率や実質的な計算ができる方は

　参加する必要は無いと思いますが、

　「初心者の方」

　「業者に依存して物件購入してきた方」

　などは必ず学びがあると思います。

　

■今日の話をまとめると、

　不動産業者の出す情報だけを鵜呑みにせずに

　自分でしっかりと調べてから、確信を持って

　購入することが大事になりますので、

　ぜひ、しっかり実践いただきたいと思います。



　実践方法がわからない場合は

　実践会にご参加くださいね。笑



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◆その他のセミナー開催概要◆

　１．これから不動産投資を始める方向け

　「初心者のための不動産投資セミナー」

　【大阪開催】　1月25日（木）　18:30～

　お申し込みは以下からお願いします。

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