リーフ通信 Vol.35 【 登記に公信力なし 】2022年2月5日
本日は早朝から箕面の改装現場
午後からは店に戻って
来月お引き渡し予定のお客様と
外構工事の打合せでした。
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お打合せの前には施主様のご両親とお祖父さまが来店。
今回の計画は、祖父様所有の土地の一部分に新築。
外構工事のついでに計画敷地外の整備も行います。
お打合せの間に、土地の更正登記の話題になりました。
今回のご計画にあたり土地の謄本を取り寄せたところ
なんと、土地内にかつてあった農機具倉庫に
他人が住んでるような登記がされていたという事。
その倉庫はもう何年も前に取り壊されています。
また、土地全体の面積も実測した面積よりかなり少なく
登記されているという事が判明したという事です。
当然、そのままでは融資も受けれないので、
以前のメルマガでも書きました境界確定作業を行い、
正しい面積で登記を訂正（更正登記といいます）
また他人が住んでいるような登記は調べたところ
違う地番の所有者が、建物登記をする際に地番を間違って申請し
誰も気づかずそのまま登記されてしまったというもの。
こちらはすでに代が変わっていましたが相続人さんを探し出して
説明し、こちらも更正登記をしたというお話でした。
そんなことがあるのか、と思われるかもしれませんが
実は古くから所有されている土地では
案外起こりえることなのです。
昔は今ほど測量技術も進歩していませんでいたから、
面積の算定もかなりの誤差が出ますし、
固定資産税を逃れるためにあえて
過少申告したということもあります。
私が宅建士の勉強をしだしたころに
参考書に乗っていた、印象に残っている言葉に
「登記にに公信力なし」
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%AB%E3%81%AF%E5%85%AC%E7%A4%BA%E5%8A%9B%E3%81%AF%E3%81%82%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%82%82%E3%80%81%E5%85%AC%E4%BF%A1%E5%8A%9B%E3%81%8C%E3%81%AA/
というものがあります。
これは、登記簿に載っている内容が、真実とは限らない。
というもの。
例えば、土地の所有者や面積など大変大切な内容が
誤っている場合もあり
その内容を信じてその不動産を購入した人は
登記簿上の記載と異なることを理由に
異議を唱えることができない
というもの。
じゃあ、何のための登記なのかということになり
そもそも、登記ってなんなの、という事にもなるのです。
新規開発された土地などではほぼあり得ないことですが
今回のように、昔から所有されていた土地での
面積の違いなどは結構よくあります。
登記簿に掲載の面積を公簿面積、
実際に測った面積を実測面積と言いますが
土地資料など見るときは必ず
「公簿」か「実測」かを注意する必要があります。
土地の登記簿謄本は一般の方は
なかなか見る機会がないかもしれませんが
土地取引において、内容を理解するのは
とても大切です。
そして登記の内容と実態に相違がないか
を確認するもの大切です。
私が土地探しをする前に建築会社を決めて
一緒に土地探しをする方がいいですと
常々言うのにはこういう理由もあるからなのです。
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