リーフ通信 Vol.35 【 登記に公信力なし 】2022年2月5日
本日は早朝から箕面の改装現場
午後からは店に戻って
来月お引き渡し予定のお客様と
外構工事の打合せでした。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
お打合せの前には施主様のご両親とお祖父さまが来店。
今回の計画は、祖父様所有の土地の一部分に新築。
外構工事のついでに計画敷地外の整備も行います。
お打合せの間に、土地の更正登記の話題になりました。
今回のご計画にあたり土地の謄本を取り寄せたところ
なんと、土地内にかつてあった農機具倉庫に
他人が住んでるような登記がされていたという事。
その倉庫はもう何年も前に取り壊されています。
また、土地全体の面積も実測した面積よりかなり少なく
登記されているという事が判明したという事です。
当然、そのままでは融資も受けれないので、
以前のメルマガでも書きました境界確定作業を行い、
正しい面積で登記を訂正（更正登記といいます）
また他人が住んでいるような登記は調べたところ
違う地番の所有者が、建物登記をする際に地番を間違って申請し
誰も気づかずそのまま登記されてしまったというもの。
こちらはすでに代が変わっていましたが相続人さんを探し出して
説明し、こちらも更正登記をしたというお話でした。
そんなことがあるのか、と思われるかもしれませんが
実は古くから所有されている土地では
案外起こりえることなのです。
昔は今ほど測量技術も進歩していませんでいたから、
面積の算定もかなりの誤差が出ますし、
固定資産税を逃れるためにあえて
過少申告したということもあります。
私が宅建士の勉強をしだしたころに
参考書に乗っていた、印象に残っている言葉に
「登記にに公信力なし」
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%AB%E3%81%AF%E5%85%AC%E7%A4%BA%E5%8A%9B%E3%81%AF%E3%81%82%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%82%82%E3%80%81%E5%85%AC%E4%BF%A1%E5%8A%9B%E3%81%8C%E3%81%AA/
というものがあります。
これは、登記簿に載っている内容が、真実とは限らない。
というもの。
例えば、土地の所有者や面積など大変大切な内容が
誤っている場合もあり
その内容を信じてその不動産を購入した人は
登記簿上の記載と異なることを理由に
異議を唱えることができない
というもの。
じゃあ、何のための登記なのかということになり
そもそも、登記ってなんなの、という事にもなるのです。
新規開発された土地などではほぼあり得ないことですが
今回のように、昔から所有されていた土地での
面積の違いなどは結構よくあります。
登記簿に掲載の面積を公簿面積、
実際に測った面積を実測面積と言いますが
土地資料など見るときは必ず
「公簿」か「実測」かを注意する必要があります。
土地の登記簿謄本は一般の方は
なかなか見る機会がないかもしれませんが
土地取引において、内容を理解するのは
とても大切です。
そして登記の内容と実態に相違がないか
を確認するもの大切です。
私が土地探しをする前に建築会社を決めて
一緒に土地探しをする方がいいですと
常々言うのにはこういう理由もあるからなのです。
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