相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（毎週火曜日発行・No.2）
◎不動産売却時の注意点(上) / 全てが決まる「不動産業者の選び方」 / 査定額の高さに目を奪われるな / 売り方や販売期間にも留意を
不動産売却は、一生のうちで何度も経験するものではないのが一般的だ。相続した不動産を手放したい、心奪われた新しい物件に住み替えたい、子供の独立を機に家のダウンサイジングをしたい、要介護までの老後を過ごしたい――など、それぞれの「したい」の背景が必ずある。しかし、共通している悩みは「どこから始めればいいのか分からない」という壁に最初に突き当たるようだ。当社は共通の悩みの壁を低くする視座の一つとして、「売却に必要な諸費用」を取り上げる。
一括査定サイトのカラクリを知りたい
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆「一括査定サイト利用者」個人情報を切り売り◆
まずは「売却の流れと期間」について。売却の流れとしては、最初に不動産業者の選定するわけだが、その際には数社に査定を依頼するのが一般的だ。担当者と直接やり取りしたうえで選定することになる。査定と価格の設定については、不動産の専門家である査定担当者の意見を聞き、適正な価格を設定する。この時に注意したいのは、他業者と比べて高い価額で査定した業者にすぐに飛びつくのではなく、「査定額の根拠」を詳細に尋ねることをお勧めする。
「高値で売る業者を探す」などを釣り文句にする一括査定サイトが広告を打っていたり、媒介を獲得するために査定額を釣り上げたりする不動産業者があるのも現実。しかし、最終的には市場価額でしか取引されないのが不動産なのだ。特に、あおりが激しい広告で釣っている一括査定サイトには要注意。一括査定サイトの料金は不動産業者が高い料金を負担し、同サイトの運営会社が利用者の個人情報を不動産業者に売っているという構図なのだ。
◆査定額、成約価格と大きなかい離も◆
つまり、一括査定サイトで査定を依頼したユーザーは、不動産業者からの電話がひっきりなしに鳴っても仕方がないことなのである。また最近のケースでは、弊社以外の大手不動産仲介業者の査定価額と、成約価額が１千５百万円以上の開きがあった。「最初の査定額は何だったのか」と売主から後悔のため息が漏れてはいたが、すべては後の祭りなのである。
結果的には「欲の皮が突っ張りすぎて、高い査定額に真っ先に飛びついてしまったツケだ」と諦めてもらうしかない。一括査定サイトで不動産業者を選ぶ際には、希薄な根拠であるにもかかわらず、査定額を高めに提示する不動産業者には気を付けたい。弊社も肝に銘じたいと考えている。
◆物件が「囲い込みされていないか」に注意◆
実際に売りに出す際には、選定した不動産業者と媒介契約を結ぶ必要がある。同契約の締結が完了すると、不動産業者は「広告・宣伝活動」に着手する。これが３ステップ目となる。物件情報は多くの場合、不動産情報サイトやチラシなどで広告する。不動産情報サイトでは、一定水準の媒介契約の場合、不動産業者専用サイト「レインズ」への登録義務がある。
最大の特徴は、同サイトから全国各地の不動産業者が売却物件の情報を確認できるようになっていることだ。ただ、一般媒介契約を結んだ売り物件はレインズ登録義務がないことは一般にはあまり知られていない。その意味で「情報を囲い込み、他者を寄せ付けたくない、両手仲介にしたい」と売却を託した不動産業者（元付業者）が考えるのであれば、レインズ登録義務のない「一般媒介」は好都合な契約方式の一つともなりうる。
（つづく、次回は、売却の流れ「内覧と交渉」から）
簡易な査定でも丁寧な査定内容の報告書がほしい…
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