相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No7・2023年11月28日号）
◎「空き家」の選択肢(下) / 綿密な「賃貸収支計画」の企画を / 家賃相場や需要を地場不動産に相談を | 都市開発推進協会
相続した住宅を空き家のままにするのであれば、賃貸住宅として貸し出し、収入を得る方法を紹介した。同住宅として貸し出すうえで、家賃相場や賃貸としての需要があるのかどうかなどの情報を事前に収集しておく必要がある。家賃相場や需要は不動産情報サイトを見れば、ある程度は自分で調査できるものの、具体的に検討するとなると、地域の不動産業者に相談するのが手っ取り早く、的確なアドバイスを得られる。借り手の募集を含め、スムーズに運びやすい。不動産業者に家をみてもらい、家賃の設定や必要となるリフォームの内容などを確認したい。
賃貸事業の注意点を知りたい
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆円安や労務単価の上昇でリフォーム費用も高騰◆
賃貸募集を開始する前段階で、慎重に考えたいのが「収支計画」。主な収入が年金の世帯では大幅な「赤字」になると、生活費に影響するのは必至だ。リフォームや使っていた家具の処分などの費用と、不動産業者に支払う手数料や税、期待できる家賃、貸す期間などの条件を設定したうえで、何年で費用を回収できるのかを明確にしておく必要がある。
特に、リフォームは金額が大きいので、一般に戸建住宅の場合は、壁紙の張り替えなどの内装や外壁塗装、洗面台やトイレの修繕は欠かせない。少なくとも200万円を負担すると考えておいた方がいいようだ。キッチンやバスルームなどの水回りもリフォームの対象に含めると、400万円といった金額になる。円安や職人の労務単価の上昇などで、費用的に増加するとの見方が大勢を占めている。
◆リフォーム費用を回収できる年数を調べよ◆
たとえば、水回りも含めたリフォームに400万円かかる場合、家賃が東京近郊で多い月額約10万円に設定すると、家賃だけで回収するには単純計算で3年かかる。地方都市部に多い約5万円に設定すると、回収までの期間は6年と長期にわたる。その意味で、立地により回収期間が大きく変わる。
また、リフォームを重視して費用をかければ、家賃水準を引き上げ、借り手も見つけやすくなるものの、長期間の貸し出しを前提としていない場合は、リフォームの内容を慎重に考えたい。家が傷むのを避ける目的であるなら、リフォームによる投資を回収するよりも、大きな赤字を避ける方を優先する必要がある。
◆地域の戻るのであれば戸建「定期借家契約」に◆
将来的に相続した実家に戻ったり、子どもが住んだりすることを視野に入れ、賃貸契約は「定期借家」にするのが基本だ。通常の普通借家契約では、借り手の退居時期を決められない状態となる。
一方、定期借家であれば2～3年といった期限の到来で、借り手は必ず退居することになる。通常の普通借家契約に比べ、家賃は引下げ気配となるものの、将来の計画は立てやすくなる。相続が突然発生した場合でも、家の扱いについて選択肢を広げて検討できるメリットは大切にしたい。
家賃の設定手法を知りたい…
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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