発信元 有限会社都市開発推進協会　　　　　　　　 宅建業免許/神奈川県知事（4）第26166号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〒251-0052 神奈川県藤沢市藤沢2丁目1-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 電話0466-61-1346 FAX0466-77-4438　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代表取締役　鳥海　光夫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、１級ＦＰ技能士・マンション管理士）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 毎日ブログを更新中：https://cdej.jugem.jp/

2024年1月の配信は2日を休刊とし、1月9日から再開します。

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◎使わない不動産の処分 / 把握したい「売却」以外の方法 / 相続で税金発生、固定資産税や管理責任も / 所有者不明になる前に分かりやすい放棄制度に | 都市開発推進協会

不動産を突然、相続する立場になったらどうするか――親が元気なうちは結論を先延ばしにしている方が多いのが現実でしょう。まだ元気なのに亡くなった後のことを考えるのは不謹慎とか、兄弟姉妹がいるからこじれるかもとか。とかく「頭痛のタネ」になりがちです。「不動産を持ったら処分できずに困るかも」と考えている方はかなり多いようで、相談の中でも件数が増えています。不動産は利用しなくても、所有する限り、固定資産税や管理責任が発生します。相続すると相続税の課題も浮上しますが、コスト面だけをとらえた場合、「手放す」選択肢も現実的にはあり得ます。売却以外で不動産を手放す方法とは何か――。

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不動産を処分する選択肢としては、四つの方法があります。具体的には、①売却、②近隣の方への無償・有償譲渡、③国や自治体に寄付、④相続放棄――です。都合上、順番の数字を割り振ってありますが、実際には、「近隣の方に有償で譲渡⇒一般流通市場での売却⇒近隣の方に割安で有償で譲渡⇒近隣の方に無償で譲渡⇒国や自治体に寄付⇒相続放棄」の順に交渉を進める方策があります。判断の基準は「売れるか売れないか」だけです。

◆最初に考えるのは「売却」◆
不動産の処分――最初に考えるのは、売却です。購入時から値上がりし、利益が出た場合は、本来は税金がかかります。しかし、相続した空き家は一定の条件をクリアすれば、譲渡益から最高3,000万円を控除できる特例があります。まずは一般に売りに出す前に、近隣の方に「買わないですか」と声をかけてみることをおすすめします。「その金額なら」とすんなり買っていただけることもあるので、お試しで実行してみてください。

半面、最大の課題は、買い手が見つからない資産価値が低い物件です。資産価値が高い物件と「抱き合わせ」で買い取りを行う「バルク買い」というケースもありますが、バルク買いをした不動産の中には、開発を行ったり、建売住宅を建てたりしても売れない不動産があります。相続する不動産の立地条件や状態を踏まえ、売れるのか売れないのか的確な目を持つプロに一度は相談してみるのがいいでしょう。

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◆近隣への無償譲渡、事前の話し合いで◆
市場での流通が難しいのが判明した場合、近隣への無償譲渡も視野に入れたいものです。地元の方なら管理も容易で、敷地拡大といった利用価値も相対的に高まります。ただ個人への無償譲渡は、受け取った側に贈与税が発生する可能性もあるので、事前の話し合いが不可欠となります。

◆ほとんどない国や自治体への寄付◆
売却も譲渡もできない――まっさきに頭に浮かぶのは「寄付」となります。しかし、不動産は現金と異なり、地理的な制約が大きいことから、国や自治体に寄付する場合でも、引き受け自治体は少ないのが現状です。東京財団政策研究所の調査（495自治体が回答）では、個人から土地の寄付を受けたことのある自治体は36%で、うち77%が「年1～5件」にとどまっているようです。

◆他の財産処分に注意が必要な「相続放棄」◆
最終的には「相続放棄」という制度があります。相続人全員が相続放棄を行い、家庭裁判所選任の相続財産管理人に財産を処分してもらう方法です。管理人への報酬は原則、換金された財産から充てます。事前に数十万～百万円程度の予納金が必要にケースがあります。預貯金といった他の財産を一部でも使ってしまうと、相続放棄できなくなるケースも。裁判所が入ってきますので、手続きを慎重に進める必要があります。

◆相続登記を行わない不明土地、九州全域の面積規模に◆
2015年に全面施行の空き家対策特別措置法により、自治体が「特定空き家」に指定すると、固定資産税の大幅な引き上げや、行政代執行を伴う家屋の取り壊し費用の請求対象になる可能性が出てきました。現行制度では、相続登記に法的義務や申請期限がなく、価値の乏しい不動産の相続を先送り状態になっているケースが多いようです。

国としては、一定の条件を満たせば、相続した土地の所有権を放棄できる制度（土地所有権国庫帰属制度）の創設を検討中で、そのような制度が出来れば、放棄地も増えそうです。ただ、相続人は固定資産税の代わりに管理料を負担する予定で、原野で約20万円、宅地で約80万円（いずれも国が管理している原野、宅地の10年間の管理料相当額）となりそうな雲行きです。相続放棄に伴う国庫帰属制度との相違が分かりにくく、一般に普及するかどうかは先行き不透明です。

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