相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No12.、2024年1月9日号）
◎マンション節税(上) / 超高層タワマン上層階部屋は要注意 / 24年1月適用、税算定ルール大幅見直し | 都市開発推進協会
相続税を低く抑える「マンション節税」を封じる方策の一環で税制度が変わる見通しとなった。相続税の算定ルールを変更するわけだが、新しいルールは計算手法が独特だ。近年のマンション市場の激変を踏まえた措置。国税庁は新ルールについて、8月下旬に意見の公募を終え、2024年1月から本格的に適用する方針だ。親族からマンションを相続した場合、マンションだけがルール改定のターゲットになるのか、気になっているケースが多い。マンションを相続した場合の相談件数が増えているが、その多くが今回の「算定ルール見直し」関連だ。共同住宅特有の事情を踏まえ、算定ルール見直しとの関連性を探った。
非タワマンの相続で相談が増えているワケ
https://form.os7.biz/f/dd59e452/
◆一般的な階高数のマンションは心配無用◆
相続税の計算は、これまで住宅は土地と建物の価値を分けていた。マンションは、1棟に多くの人が住み（共有し）、土地の持ち分は戸建住宅に比べ小さいケースが一般的。しかし、現実には建物でも高層階部分の部屋の市場価格は非常に割高であるものの、相続税の評価は階数で格差がなかった。
最終的にマンションは、市場価格に比べ相続税の評価額が低くなりやすく、相続税の納税額も割安にできたり、場合によっては課税がなかったりするケースが多かった。その部分に「納税負担の不公平性」を軌道修正するレール上に、今回の改定が載っているわけだ。その意味でターゲットは超高層タワーマンションで、地上10階程度のマンションの相続税評価額には大きな影響がないと考えればいい。
つまり、高層階部屋は、低層階部屋に比べ売却時の価額が高いにもかかわらず（高層階部屋の価額 ＞ 低層階部屋の価額）、相続税評価額がどちらも同水準であれば、高層階部屋の所有者の納税負担が軽くなる、という不公平感を是正するのが目的なのだ。高層階部屋の所有者が相続税対策で講じた方策があからさまになり、見過ごせない状況になってきたというのが本音のようだ。
◆問題は「評価額と市場価格の大きな開き」◆
「マンション節税」のルール見直しを実施する理由は、評価額とマンション市場価格の開きが見過ごせないほど大きくなってしまった現実が背景にある。国税庁の調査でも、マンションの約65%は評価額が市場価格の半額以下で、戸建住宅に比べはるかに格差が大きい。また、国土交通省の不動産価格指数でも、10年平均と比べた上昇率は足元で戸建住宅が20%弱なものの、マンションは約90%に達している。
いま購入を検討している中で、マンション価格が異常なほどに過熱気味で、価格がかなり割高に感じるケースは多いようだ。住み替えを検討している弊社の顧客の中でも「築年数がかなり経過していても新耐震基準だと、割高な物件が多い」との声が多い現実がある。しかも後から出てくる物件の価格が上昇しているのを実感している。それでは、そもそもなぜマンション価格が値上がりしているのか――。
◆マンションの市場価格、築15年以降は下げ止まり傾向に◆
住宅購入者の大部分は、誰でも「便利な場所に住みたい」と考えている。しかし、現実には不動産価格も高騰しており、事実上マンションしか選択肢がないケースも。都心部の駅前立地で戸建住宅を容易に建てるのはほぼ不可能に近いものの、まち全体の再開発の流れからマンション供給が目立っている。
交通の便利さに加え、駅前立地の商業集積と相まって、マンションを将来売却する際の価値も下落しにくいという状況になっている。経験則では、築15年まではマンションの市場価格は断続的に下落し、築15年経過した辺りから価格が下げ止まり、以降の市場価格はほぼ一定水準を維持、大きく下落しないというのがマンション市場価格の通り相場なのである。
その意味で、実需を支えにマンション価格が上昇すると、再び相続税関連の問題が一気に浮上する。通常は、実需で価格上昇が発生すると、相続税評価額との差が開く。そこに目をつけて、「節税目的」でマンションを購入するケースも増え、需要が高まることになる。結果的に不動産価格が高騰するという図式が描ける。
相続したマンションの売却推定価額を知りたい
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
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