相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.13、2024年1月16日号）
マンション節税(中) / 評価額を戸建並み引上げ、実質的に増税 / 相続課税、税負担の公平化に重点 | 都市開発推進協会
国税庁が、タワーマンション節税の防止に向け、相続税の算定ルールを見直すというのは、実勢価格を反映する新たな相続税の算定方式を導入するということにほかならない。マンションの評価額と実勢価格とのかい離が約1.67倍以上の場合には評価額が上がり、高層階ほど税額が増える算定方式に見直す見通しだ。年間10万人以上の相続財産が課税対象となる中、税負担の公平化を図る狙いもある。
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◆国税庁、評価方法を実勢価格の４割から６割以上に引き上げ◆
国税庁の通達に基づく現行ルールができたのは1964年。まだ、高度経済成長に合わせ、ニュータウン開発を含めてマンション建設が始まった時期だ。当時はマンションを戸建住宅と同様に「住まい」での利用を前提とし、政府の住宅購入促進策の一環で、優遇税制を敷いてきた経緯がある。
その制度を巧みに利用し、節税効果を追求する動きが活発し、戸建住宅の購入者とタワマン購入者との間で不公平感が表面化。そこにきて2022年の最高裁判決である。国税庁は、財産の評価方法を定めた通達を23年中に改定し、24年1月1日以降の適用を目指す。現行では実勢価格の４割程度にとどまっている評価額が、６割以上に引き上げられる見通しだ。
◆不動産は時価評価、◆
相続税法では、財産の評価について「時価による」と規定している。現金や上場株に比べ、土地や建物は評価が困難なケースが多い。そこで国税庁は通達で、マンションの場合は建物と土地の評価額の合計としている。一方、建物は「固定資産税の評価額」を使用し、土地は一般的に毎年公表される「路線価」を使って計算している。
最終的には、土地と建物の評価額を合算、相続税評価額とする。そして相続税評価額に応じて10～55％の税率を掛け、実際に相続税額を申告、納付するという流れだ。今回のルール見直しの最大のポイントは、「実勢価格」を反映する指標を導入することになる。新たなルールはどのようになっているか――。
具体的には、２通りのルールが浮上している。築年数や階高数などに基づき、評価額と実勢価格のかい離の割合（かい離率）を計算する方法だ。もう一つは、かい離率が約1.67倍以上の場合、従来の評価額にかい離率と0.6を掛けることで評価額を引き上げるという方法である。戸建住宅の平均乖離率が1.66倍を踏まえ、タワマンの評価を戸建住宅にそろえるのが狙いだ。
（つづく）
タワマン節税の裁判について知りたい
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