相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.14、2024年1月23日号）
◎マンション節税(下) / 見直しは３指標で最終調整 / カギ握る「築年数」「階数」「面積」 | 都市開発推進協会
マンション節税に対する税制度の見直しは、主に三つの指標で構成している。新しい計算式では、区分所有の部分について①築年数、②階数、③面積――で補正を行うことにしたのが特徴だ。補正を行う際には、築年数が経過すると、その分だけマイナス係数を乗じ、評価を低くする。一般的にマンションは古くなれば、市場価格が低下することを反映した。
また、階数については、マンション全体の階数と自室の階数、それぞれが高くなるとプラスの係数を乗じて評価を引き上げる。市場で人気が高い高層マンションは、上層階ほど価格が高い実態を反映した。さらに面積については、複数の住戸で構成するマンションは1戸あたりの敷地持ち分が小さい。特に都心部マンションは自室面積も小さく、広めな高層物件は市場価格も高い現実を踏まえ、敷地の持ち分と自室面積のバランスを調整している。
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三つの指標をもとに算出した計算結果が1.67を超えた場合、これまでの相続税評価額に計算結果と0.6の定数を乗じ、新しい評価額とすることが決まっている。とはいえ、ルール改定後に相続税評価額が常に上がるとは限らないのが現実だ。大まかなとらえ方としては、従来と同水準か、評価額が下落する場合もある。
たとえば、複数のマンションを例に新ルールで試算すると、やはり評価額は上がる事例が多く、おおむね従来に比べ1.5〜2倍になるケースが多いようだ。しかし、築年数の経過したマンションの場合は、総戸数や部屋の広さといった規模によっては評価額が下がることもあるようだ。
具体的な評価方法としては、「相続税評価額×区分所有補正率」。このうち、区分所有補正率の算出に当たっては、まずは評価かい離率を「（築年数×△0.033）＋（総階数÷33×0.239）＋（所在階×0.018）＋（敷地持ち分狭小度×△1.195）」で試算する。次いで評価水準を「１÷評価かい離率」で計算する。
同水準が１を超える場合は、区分所有補正率は「評価かい離率」となり、相続税評価額を引き下げる措置を講じる。また、評価水準が0.6以上1以下の場合は、評価かい離率を適用せず、相続税評価額をそのまま活用する。そして同水準が0.6未満の場合は「評価かい離率×0.6」を区分所有補正率となるので、超高層マンションの上層階部屋の場合は、相続税評価額は実質引き上げとなる。
ルール改定に伴い、納税者が簡易に評価額を算出、知ることができる計算機のようなツールを国が用意する予定だ。マンション所有者や購入予定者は試しに計算したい。自らの資産価値を考えるヒントになるはずだ。来年からスタートするマンション節税制度の適用開始により、事態が大きく動きそうな気配。今後の動向を把握することをお勧めする。
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