相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.16、2024年2月6日号）
◎住宅ローン返済中の離婚(1) / 住宅ローンも分与の対象に / ローン残高を確認、登記簿謄本で「名義」も | 都市開発推進協会
夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを利用するケースも多い。しかし、離婚に至った場合は、残りの住宅ローンはどうなるのかが最大の課題だ。どちらか一方が残りの返済を行うことになった際に、不動産の名義人をどうするのかなど、離婚後の手続きは慎重に行う必要がある。マイホームは夫婦にとって共有資産であり、住宅ローンの考え方も同資産の一環として措置するケースが多い。住宅ローンを返済中に離婚することになった場合の対処方法や必要な手続きをみた。
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◆マイナス資産としての「住宅ローン」◆
家は売れば現金化できるので「プラスの資産」、住宅ローンは金融機関の口座から預金が引き落とされるので「マイナスの資産」となる。つまり、離婚時にはプラスの資産と同様に、住宅ローンもマイナスの資産として二人で分担するのが基本的な考え方になる。この基本的な考え方は全ての原点になり、「不動産を誰の名義にするのか」「不動産を売却するのか」という、その後の事態を決める上でたいへん重要な要素となる。
住宅ローンの分担を決める前に確認しなければならない事項は多い。まずは土地・建物が誰の名義になっているかを確認することから始める。最寄りの法務局で不動産の登記簿謄本を見れば分かる。また、住宅ローン契約の際に抵当権を設定しているので確認しておきたい。すでに別居中でローン対象の家にいない場合でも、全国どこの法務局でも登記簿謄本を請求、入手可能だ。
◆地場不動産業者３者程度に査定依頼を「高めの査定額」に注意◆
次に不動産の現在の価額も調べておく必要がある。地域をよく知る地場不動産業者に査定を依頼することをおすすめする。ちなみに不動産の価額は「いま売却するのであれば、いくらくらいで売れるのか」という価額。詳細な価額ではなく、ざっくりとした目安が分かればいい。３者程度に査定を依頼すれば概算価額が判明するはず。
なかには10者以上に査定を依頼しているケースも見受けられるが、数字ばかりに目が行き、整理しきれずに混乱するのがオチである。さらに高めの査定額を提示する不動産業者にも注意したい。依頼者の歓心と金欲を刺激するために、売却するまでに６ヵ月～１年以上かかりそうな高水準な価格を提示するケースは、特に要注意だ。
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◆売ってもローンが残る「オーバーローン」に注意◆
登記費用は、いくらくらいかかるのか――意外に抜け落ちているケースが多い。住宅ローンの契約内容を確認し、誰が債務者となっているかを正しく認識する必要がある。一般的な契約内容としては、世帯主と世帯主の配偶者の関係として３パターンある。具体的には、①世帯主：主債務者、世帯主の配偶者：連帯保証人②世帯主：連帯債務者、世帯主の配偶者：連帯債務者③世帯主：主債務者、世帯主の配偶者：債務負担なし（保証協会などを利用）――のケースだ。
最後に、住宅ローンの残高を確認する。まずはローンの残高が不動産の価額に比べ少ない「アンダーローン」（住宅ローン残高＜不動産価額）なのか、逆にローン残高が不動産価額に比べ多い「オーバーローン」（住宅ローン残高＞不動産価額）なのかを調べておきたい。アンダーローンであれば、不動産の売却に伴いローンは完済となり、いくらかの利益が手残りする。一方、オ―バーローンであれば、不動産売却後もローンは残り、支払いを継続する必要がある。（つづく）
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