相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.19、2024年2月20日号）
◎住宅ローン返済中の離婚(3) / ローンが残る場合もある「任意売却」 / 金融機関との合意が必要 | 都市開発推進協会
任意売却は、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者の合意を得て売却する仕組みだ。相場に近い価額で物件を売却できたり、周囲に事情を知られずに売却できたりするメリットがある。
住宅ローンの残額分を収入に応じて毎月返済したり、望んだ場合は引き続き物件に住み続けたりすることもできる。一方で持ち家の買い取り手を見つけなければならなかったり、家賃の支払い負担が発生したりするなどのデメリットがある。ペアローンを組んでいた場合、不動産の名義はどうなるのか――任意売却への影響度をみた。
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◆夫婦の収入合算でローン「連帯債務」に◆
通常の売却手続きと任意売却の売却手続きとは大きな隔たりがある。通常の売却手続きであれば、売却後に住宅ローンは残らないが、任意売却では運よく売り手が見つかったとしても、住宅ローンが残ることがある。通常は、住宅ローンの残額を速やかに支払わなければならないものの、金融機関などの債権者が事情を理解し、「返してもらえる範囲で返してもらおう」という方針になれば、協議で支払い方法について検討できる。
離婚後に夫または妻が物件に住み続ける場合は、どのような手続きが必要になるのか――仮に、妻が家を出ることになり、住宅ローン債務者の夫が家に住み続ける場合は、不動産が夫名義であれば、そのまま夫が住み続けて住宅ローンの返済を行えば問題は発生しない。また、不動産を売却した際の価額が住宅ローン残額に比べ大きい場合は、プラス部分は財産分与の対象となる。離婚の際には、夫は原則としてプラスとなっている金額の半額を妻に支払う必要があるのだ。
誰が借りているかで「名義人」の変更手続きが必要になる。たとえば、夫婦の収入を合算してローンを組んでいる場合は「住宅ローンの名義は夫婦共有名義となり、連帯債務者という位置づけになる。支払い義務はローン完済までの間、夫婦であった双方がそれぞれ負担することになる。仮に、どちらか一方が支払いを滞らせた場合、債権者が双方に一括返済を要求してくるケースもある。
◆名義変更、連帯債務者の代わり必要◆
名義変更を行おうとしても、住宅ローンの名義変更は簡単ではないので注意が必要だ。特に、夫または妻のどちらかが名義変更を望んでいる場合、妻または夫の代わりとなる連帯債務者を立てるケースがある。この場合、金融機関が「返済は問題なく実行できる」と判断すれば、名義変更を認める可能性はある。しかし、代わりの連帯債務者がいた場合でも、変更を認めるかどうかは金融機関側の判断となることに注意が必要だ。（つづく）
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