発信元 有限会社都市開発推進協会　　　　　　　　 宅建業免許/神奈川県知事（4）第26166号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〒251-0052 神奈川県藤沢市藤沢2丁目1-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 電話0466-61-1346 FAX0466-77-4438　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代表取締役　鳥海　光夫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、１級ＦＰ技能士・マンション管理士）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 毎日ブログを更新中：https://cdej.jugem.jp/

◎共有不動産を分割 / 換価・現物・代償・持分売却の４パターン / 資産価値を的確に見極める必要も / できれば相続時に共有避ける工夫も | 都市開発推進協会

　相続の発生で不動産を取得した場合、複数の相続人で共有しているケースをよく見かける。不動産は金銭や動産と異なり、簡単に分割することができないという特徴がある。不動産を分割するにはどういう方法があるのかーー。

　分割方法としては、①換価分割、②現物分割、③代償分割、④持分分割――の4パターンがある。それぞれ長・短所があるものの、複数の相続人の間で今後発生する相続を考えれば、共有状態を解消しておきたいのが現実だ。共有状態を解消するのに、将来の相続人の数が増えれば増えるほど、分割の難易度は確実にアップする。4パターンの具体例をみた。

不動産の分け方は非常に重要なワケ
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　【分割方法その１】換価分割
　不動産を保有することにこだわりがない場合には、対象の不動産を売却し、売却によって得た金額を持分に応じて分割する方法。投資用で保有している不動産や、空き家・空地になっている不動産、保有し続ける意向がない場合などは、この方法を選択するといい。分割や手続きがスムーズなので、おすすめの方法だ。

　【分割方法その２】現物分割
　実際に土地を分ける方法。第三者に売却する必要がないので、継続的に保有したい場合は分割を行う際の候補の一つとなる。ただ土地の場合、ある程度面積があり、分割しても資産価値が残るようでなければ、分割する意味がない。また、分割する際には、土地の測量や隣地の所有者との境界の確認などが必要となる。手続きに関連する時間や手間、コストなどに配慮が必要だ。現物分割が無事に完了すれば、それぞれの土地を単独で保有する状況となり、管理・維持・処分の権限を明確化できるメリットがある。

　【分割方法その３】代償分割
　共有者の一人が不動産の持分をすべて保有し、持分を失う共有者に対して、代償金を支払う方法。手続き的には一番スムーズな方法である一方、代償金を支払う必要がある。つまり、共有者に代償金を支払うだけの資産的な余力が必要となる。場合によっては、金融機関から支払う代償金額分を借り入れる方法もあるものの、一般的な住宅ローンを活用できない。利息が高くなるケースがほとんどで、何よりも対応可能な金融機関が限定的となっている。

　【分割方法その４】持分売却
　これまでの方法は、共有者間で話し合いを行い、全員で共有の解消方法を検討する方法だった。四つ目のパターンは、共有者間の関係に問題がある場合は、単独で自己持分のみを売却してしまう方法がある。持分だけを買い取る不動産業者もいるものの、現実にはかなり安値で購入しているケースがほとんど。持分売却の際には一般的な流通価格に比べ低くなる傾向がある。持分売却のメリットは、簡単に共有状態から離脱できる点にある。単に共有状態を抜け出して結論を出したい場合には有効だ。

　今回、共有状態を解消する方法を取り上げた。半面、解決方法を探る前提として、「対象となる不動産に資産価値があるのかないのか」は不可欠な項目。そもそも資産価値が希薄な不動産は、第三者や持分買取業者への売却すら困難なのが現実だ。つまり、共有者の間でも費用をかけようという考えにはならないのが実態です。

　結果には「共有状態のまま放置される」事態が発生している。不動産は保有しているだけでも「固定資産税」というランニングコストがかかる。不動産の「所有者責任」という潜在的なリスクも負う。その意味で、不動産を取得する予定がある際には、資産価値を見極めるだけの意識と知識を持つ必要がある。

　一方、保有している不動産がある場合は、保有不動産の資産価値を再確認し、維持管理または処分の方法もある程度決めておく必要がある。弊社の不動産相談では、相続の際に「共有状態にしない」よう助言している。なによりも、不動産相続に関するトラブルは身内だけに「争族」となりかねないことに注意しなければなるまい。。争族に巻き込まれないよう、にしたいものです。

相続する不動産はいくらくらいになるのか
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