相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.28、2024年4月23日号）
◎「不動産所有の親が認知症」困った / 裁判所に申し立て「成年後見人」 / 売却で介護施設への入所資金、裁判所の許可が必要、後見人の判断も | 都市開発推進協会
特別養護老人ホームの入居待ちで自宅での介護を余儀なくされたり、老々介護による介護疲れで共倒れになったりするなど、さまざまな局面で高齢社会の課題が浮き彫りになっている。不動産取引についても高齢社会の影響は深刻で、実家を売却して介護施設への入所費用をまかなおうとしても、既に認知症が進行し、実家を売却できなくなるケースは増えている。これら相談が多くなりつつあるのが現実だ。
一人暮らしの親が「要介護3」に…実家を売りたい場合は…
https://form.os7.biz/f/dd59e452/
◆骨折した老親の介護で実家売却を考え始める◆
一人暮らしをしている実家の親が大腿骨を骨折したのを機に、「そろそろ施設かな」ということで、当社に相談にくるケースが多い。話の内容はしっかり理解しているし、料理もつい最近まで自炊していたにもかかわらず、骨折で一人暮らしも限界になり、子世代には子世代の生活もあるので、親は介護施設へというストーリーになるらしい。
ここで最大のポイントは「高齢の不動産所有者」。自治体から認定を受けている介護度にもよるが、場合によっては認知症を発症しているケースがある。発症しているから大きな骨折をするという考え方も一方ではあるくらいなのだ。不動産取引の要は「契約」。売り手と買い手の「意思の合意」が必要になる。
実家はいくらくらいで売れるのか知りたい
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
◆自分の意志で「自宅を売る」と判断できるかがカギ◆
しかし、認知症の症状で「売る」という意思表示ができなくなると、契約が成立しなくなる。特別養護老人福祉施設（特養）やサービス付き高齢者住宅施設（サ高住）などに入所するのに、「まとまった資金が必要なのに持ち家を売却できず、どうしたらいいのか」と頭を抱えるケースだ。
不動産所有者の親が意思表示できなくなってしまった場合に利用できるのが、「成年後見人制度」。裁判所に申し立てて、本人の代わりに意思表示を行う「後見人」を選んでもらうという手続きを踏めば、契約は可能だ。裁判所も後見人を選び、後見人が本人に代わって契約を締結することになる。
◆家庭裁判所に「調停」…時間が非常にかかるのを覚悟せよ◆
ただ、親が住んでいた不動産を売却する場合は、後見人が勝手に契約することはできない。本人にとって不動産の売却が必要な手続きなのか、裁判所の判断、許可が必要になる。一般的には裁判所の許可が下りないケースや、許可が下りるまでに多くの時間を費やすケースがほとんどだ。
介護施設に入る際にマイナンバーカードをどうしたらいいのか
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特に、新型コロナウイルス感染症の流行以来、取扱件数が増加する一方、許可を発出する裁判所裁判官の出勤調整で手続きも遅くなりがち。許可時期が分からないので先行きが不安定で、「介護疲れで子供の方が参ってしまいそうな状況」とかなり切羽詰まった相談もあるほどだ。
◆老親の介護施設入所資金、実家売却で手当てが困難な場合も◆
最近では、介護福祉施設に入所させたいが、実家で親と同居している親族が難色を示して売却できずに困っている事例もある。「家を売ってしまったら、自分の住む家がない」という理由で売却を拒む、カギを換えてロックアウトするなどケースだ。裁判所でも許可を出せないので、親族関係に関する調停を申し入れることになる。
この場合、１～２年の長期にわたるケースが多く、解決までにはかなりの時間が必要になる。親族関係については、両者の話し合いが前提になっている。話し合いができないから訴訟を申し立てているにもかかわらず、調停に差し戻されるのがほとんど。裁判所としては「まずは話し合いを」という姿勢なのだ。
介護保険や調停に詳しい不動産仲介業者はいるのか
https://cdej.jugem.jp
その意味で民事信託、いわゆる家族信託という制度があるのだが、制度的にいまだに賛否が分かれているのが現実。介護保険の介護認定を受ける前に、相続が発生する前に、介護施設に入所する前に、実家の売却を家族で話し合い、結論を得ておく必要がある。
◆なかなか見つからない介護保険に精通した不動産仲介業者◆
介護保険制度や相続、親族関係の調整に精通している不動産仲介業者が少ないのは確かだ。ただ単に売りたいという相談から始まるのが一般的。「実家をなぜ売却するのか」を考えるうえで、老親の介護認定の状況に合わせた対応が必要になる。
多くの場合は司法書士と組むことにより解決に向かうケースも。老親の介護で「実家の売却」が頭をよぎった場合は、早めの相談が必要だ。
介護施設の入所資金に実家を売りたい…を相談するなら
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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