相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.31、2024年5月14日号）
◎高齢者の売主 / 「判断能力がない人」の契約は無効に / 成年後見人の選任が必要 / 盲点なりがちな家裁の「居住不動産の売却許可」 | 都市開発推進協会
不動産を売却する理由は、いろいろある。転勤や住み替え、離婚などとさまざだが、最近つとに多くなってきたのは、「高齢になり施設へ入居するため」という理由。売主の意思能力（＝判断能力）。判断能力のない人が行った契約は、無効になるから要注意だ。
年老いた親を持つ子世代が気を付けたいことは何か
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認知症の診断を受け、正常な判断能力を失ってしまっている場合、その方とは容易に契約を結ぶことはできない。契約書にご本人が署名捺印を行っても、契約自体が無効となってしまうケースがあるからだ。弊社も含め一般的には司法書士の立ち合いのもと、判断能力を確認するのが常だ。
◆かかりつけ医師の診断書で契約無効に◆
具体的には、ご本人が認知症の診断を受けたことから、息子さんが代理人となり売買契約を締結したものの、後から娘さんが契約の無効を主張して裁判を起こした事例がある。
本人が契約書に署名捺印した当時の、かかりつけ医師の診断書を娘さんが証拠として提出、裁判所も本人の判断能力に問題があったとし、契約自体を無効と認めた場合があるのだ。
また、判断能力がない人がご自宅の売買契約を結ぶ場合には、成年後見人の選任が必要になる。不動産所有者が判断能力のない状態になっていれば、通常では売買契約を結ぶことはできない。そこで、家庭裁判所が本人の代わりになって、契約を結ぶことができる代理人として、成年後見人を選任することになるわけだ。
さらに「成年後見人を選任すれば問題ないだろう」というプロセスまでは、誰でもたいていは思いつくはず。しかし、売却する不動産が、売主が生活していた不動産の場合には、家庭裁判所から「居住用不動産の売却許可」も取得する必要がある。この部分は意外に抜け落ちてしまいがちだ。
◆手続きに半年以上かかることも◆
成年後見人の選任から居住用不動産の売却許可までの手続きを全て行うとなると、準備から申立、後見人選任、売却許可まで早くても3～4か月かかる。場合によっては、半年以上かかることもある。
通常は、ここまでの準備がすべて整った上での「売り出し」となっているので、買主側が気にすることはない。ただ、売買契約時に売主の会話がスムーズに進まない、代理人が出席しているが、その理由が不明確な場合には、特に注意が必要となる。高齢者が不動産を処分する際には、慎重な対応が必要となる。
要介護度での対応を知りたい
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