発信元 有限会社都市開発推進協会　　　　　　　　 宅建業免許/神奈川県知事（4）第26166号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〒251-0052 神奈川県藤沢市藤沢2丁目1-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 電話0466-61-1346 FAX0466-77-4438　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代表取締役　鳥海　光夫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、１級ＦＰ技能士・マンション管理士）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 毎日ブログを更新中：https://cdej.jugem.jp/

◎妻が出した住宅購入「頭金」の取扱い / 贈与課税の可能性濃厚に / 頭金、所有権持ち分に / 妻からの「借入金」扱いにならず | 都市開発推進協会

　住宅購入に当たり、「頭金の一部あるいは全額を妻が出し、住宅ローンは夫名義で組み、土地・家屋の名義は夫にする」というケースは一般的だ。「妻の貯金から『頭金』を出してもらったら贈与になるのか」－－答えは、夫婦であっても「贈与」の扱いになるのだ。

　それでは「妻から夫への貸付金、つまり夫の借入金としたらどうか」ということになるのだが、それは「下手な考え、休むに似たり」という言葉がぴたりとはまる。住宅ローンの返済に加え、妻への返済が可能かどうか――が税務上のチェックポイントになっている。つまり「ある時払いの催促なし」は、贈与の認定を受ける可能性がある。

妻が出した住宅購入資金、離婚後はどうなる？
https://form.os7.biz/f/06f1e17d/

　物件価格が4,000万円だった場合、まずは妻の預貯金から400万円を出し、残り3,600万円を夫か住宅ローンで借り入れるというのを事例にみる。登記の際に所有権の割合を決めるのに、夫の「単独所有」（夫100％）で登記すると、「妻から夫へ400万円の贈与があった」のと同じ事態になる。当然のことながら、贈与課税の可能性が浮上する。実際には基礎控除110万円があるので、現実には290万円の贈与という格好になる。

　◆贈与にしない「共有名義」◆
　たとえ夫婦といえども、お互いに出した資金の負担割合に合わせて登記を行うのが原則。端的にいえば、資金の負担割合と持分登記割合を同じにすればいいということになる。事例のように、4,000万円の物件を購入する際に、400万円を妻の預貯金から出し、3,600万円を夫が住宅ローンで組んだケースでは、「夫10分の9、妻10分の1」で登記することになる。資金の負担割合と、持分登記割合が同じになり、贈与課税はないのだ。

贈与にならないための工夫は？
https://form.os7.biz/f/dd59e452/

　◆妻が専業主婦「妻名義の預貯金」の元は夫の収入◆
　では、専業主婦の妻が長い期間を掛けて貯めた自分名義の預金を、不動産購入に充てる場合はどうなるのか。専業主婦の妻が家計のやりくりを行っている家庭では、夫の給料をいったん妻名義の口座に移し、その口座から生活費や教育資金などを支出しているというケースもあり得る。

　この場合、「夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から、生活費や教育費に充当する目的で取得した財産で、通常必要と認められるもの」には贈与税を課さないとする非課税規定がある。

　妻名義の預金が作られた資金のもともとの所有者となる夫の場合は、実質的な所有者も夫の預金として取り扱うことになる。専業主婦の妻の預金は限定的なのだ。たとえば、①結婚前のお勤め時代の預金、②結婚式で頂いたご祝儀、③相続などで遺産分割された親の財産――となる。

　◆不動産持分の決め方（登記の割合）◆
　「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めるのが原則なのは指摘した。つまり、出資割合に応じて持分を決める。それでは、その人の持分の割合はどのように試算すればいいのか――。

　「その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金」

　上記の計算式で、不動産の持分を求めることができる。その際に「不動産購入代金＝取得費」に含められるものが対象となる。

代表的な項目は次の通りだ。
【土地】
・購入代金
・土地上の古屋建物代金及び取り壊し費用
・整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等
・購入のための仲介手数料
・不動産取得税
・登録免許税・登記手数料
・売買契約書印紙代
・借入金金利（借入日から使用開始までの期間に対応する利息）
・借入金契約書印紙代
・ローン事務手数料
・ローン保証料（借入日から使用開始までの期間に対応する保証料）
・ローン保証事務手数料
・団体信用生命保険料（借入日から使用開始までの期間に対応する保険料）
・抵当権設定の登録免許税・登記手数料
・固定資産税・都市計画税の精算金

【建物】
・建築費又は購入代金（工事代金・設計料・工事確認申請料など）
・設計変更費用
・増改築リフォーム費用
・エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備
・購入のための仲介手数料
・不動産取得税
・登録免許税・登記手数料
・売買契約書・建築請負契約書の印紙代
・借入金金利（借入日から使用開始までの期間に対応する利息）
・借入金契約書印紙代
・ローン事務手数料
・ローン保証料（借入日から使用開始までの期間に対応する保証料）
・ローン保証事務手数料
・団体信用生命保険料（借入日から使用開始までの期間に対応する保険料）
・抵当権設定の登録免許税・登記手数料
・固定資産税・都市計画税の精算金

　◆契約前に「頭金の出所」を担当者に◆
　住宅探しの初期段階で、不動産仲介会社の営業担当から「頭金（自己資金）をいくら用意できるのか」と尋ねられる。この段階では、誰がいくら出すのかという細かな部分までは聞いていない。頭金の概算程度で構わない。実際には、売買契約の前までに、頭金を誰がどのぐらい用意するのか、不動産仲介会社の担当者にきちんと伝える必要がある。

　担当者に伝わっていれば、登記申請を担当する司法書士に対し、所有権の持分割合に注意を払うように伝えてくれるからだ。ひいては、何も知らなかったーー贈与課税を未然に防ぐ役目も果たしているのだ。

ムダな贈与税を納税しなくても済ませる方法は？
https://form.os7.biz/f/dd59e452/

バックナンバーはこちら
バックナンバーページのURL

配信停止はこちら
解除専用ページURL

メールアドレスの変更はこちら
変更専用ページURL