相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.37、2024年6月25日号）
◎マイホームを売ったら / 3,000万円特別控除の活用を / 一度利用したら２年以上経過で再活用も
不動産を売却する際には、売却して得られた利益額に応じて納税義務が発生する。扱う金額も大きく、納税額も多額になるケースが多いのが一般的。利用できる控除を理解し、適切な節税対策を行うことが重要になる。ここで大切なのは、あくまでも「適切」な対策であって、過度の節税対策を行うと、「所得隠し」といったことにもなるので、的確かつ適正な対策が必要だ。
》》》3,000万円特別控除をもっと知りたい
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◆マイホームを売ると税金が発生◆
不動産を売却した際の利益は、「譲渡所得」となる。特に、居住用財産（マイホーム）を売却したときの譲渡所得には、所有期間に応じた税率で所得税を支払うことになる。ただ、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べになったりする。
たとえば、マイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられる。いわゆる「居住用財産の買換え特例」という制度だ。なかでも、多くのケースで利用されているのが、「3,000万円特別控除」という制度でもある。
◆特別控除、３年に一度きりの適用◆
同特別控除の制度は、マイホームを譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例。居住用財産の所有期間を問わず適用できるのが最大の特徴だ。譲渡益が3,000万円に満たない場合には、譲渡益額までの控除となり、税額は「0円」になる。譲渡益が3,000万円を超える場合は、超える金額に対し、短期譲渡所得または長期譲渡所得などの税率を適用することになる。
なお、特例制度は前年、前々年に「3,000万円控除」や「居住用財産の買換え特例」、居住用財産の買換えの場合の「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」の各制度を利用していないことが、適用の前提条件となる。3,000万円控除は３年に１度しか適用できない仕組みだ。半面、10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率は、重複しての適用が可能となる。
◆要件を満たしてお得に売却◆
3,000万円特別控除の要件としては、同控除を利用したときの税額計算式が次のように決まっている。
税額＝（譲渡所得−3000万円）×税率
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、納税義務は発生しない。税金を支払う必要がないというわけだ。この特別控除を利用する際の要件としては――
①住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から３年目の年末までに自宅だった住宅を売却。
②家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から１年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から３年目の年末までに売却。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していない。
③売却した年の前年または前々年に同じ3,000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していない。
④売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない。
⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から３年目の年末までに売却。
⑥売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係ではない。
要件の中でポイントになるのは、「売却した年の前年または前々年に、同じ3,000万円特別控除を利用していない」という点だ。同控除は、一度利用したら２年以上経たないと、再び利用できないのが最大の注意点になる。
》》》節税対策、行き過ぎは「所得隠し」になるか
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