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◎マイホーム売却時に活用できる控除（上） / 「3千万円の特別控除」特例 / 意外に厳しい適用要件

一昔前は、マイホームの購入は「一生に一度の最も高いお買い物」といわれていた。しかし、いまはマイホームも自分のライフステージに応じて、買い換えるケースが多くなってきた。時代に合わせて価値観が変化している現実は、「マイホーム今昔物語」ということができるだろう。買い換えに際し、不動産の税金対策はつきものだ。不動産を売って得た「売却益」には「譲渡所得税」が掛かる。

半面、譲渡所得税には「３千万円の特別控除」という特例があり、確実に適用できれば、譲渡所得税を軽減できるメリットがある。「３千万円の特別控除」の制度について適用要件や手続き、書類、併用できる他の控除、住宅ローン控除との違いなどを取り上げる。今後、マイホームを売ったり、買い換えたりする予定がある場合は必見だ。

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◆不動産を売れば税金が掛かる仕組み◆
住宅を含めて不動産を売却すると納税義務が発生する。不動産を売却すると、大きく分けて２種類の税金が掛かることになる。具体的には、①売却益が発生した時に掛かる税金、②売却手続きに掛かる税金――の2種類だ。３千万円の特別控除に関係するのは、売却益が発生した時に掛かる税金。売却益に対して掛かる税金は、一般的に「譲渡所得税」といわれている。

３千万円の特別控除は、適用要件をクリアすれば、３千万円までの譲渡所得税を控除できる制度。不動産の売却益が３千万円以上であれば、３千万円の控除が可能となる。つまり、売却益が３千万円以下であれば、全額控除となる仕組みだ。とはいえ、３千万円の特別控除を受けるには、税務署で手続きを行う必要がある。手続きの際には、確定申告の書類が必要となるので特に注意を要する。

◆適用には六つのハードルを全てクリア◆
３千万円の特別控除の適用を受けるには、六つのハードルを同時に越える必要がある。６項目のうち１項目でも落とす（該当しない）と、失格（適用できないこと）になるので、売却する際にはとりわけ細心の注意が必要だ。

第一は、売却するマイホームの条件である。条件は四つあり、いずれかを満たしている必要がある。具体的には、（ａ）現在、主に住んでいる自宅、（ｂ）転居済みの場合は転居後3年目の年末までの売却、（ｃ）かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない、（ｄ）単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物――という条件だ。

◆譲渡損失時の損益通算や損失の繰越控除に注意せよ◆
二つ目の適用要件は、売却物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係ではない点。三つ目の要件は、売却した年の前年、前々年に、３千万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算および損失の繰越控除の特例の適用を受けていないことが必要になる。

また、４番目のハードルは、売った年、その前年および前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないという要件。そして５番目のハードルは、売却した不動産に関し、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないことだ。最後のハードルは、災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却する――六つのハードルを同時にクリアするのは容易なようで、意外に難しいようだ。

◆うろ覚えの不動産業者の説明にも注意◆
なにしろ、控除を受けるには、六つの項目を全てクリアしている必要があるからで、抜け漏れなく念入りに確認する必要がある。詳細を知りたい場合は、まずは国税庁のホームページ（ＨＰ、「マイホームを売った時の特例」）を参照してみるのがいいだろう。

うろ覚えの不動産仲介業者の説明を鵜吞みにして、適用対象外になったら目が飛び出るような課税額に頭を抱えることになるのは、不動産を手離した側の売主の方である。実際に訴訟沙汰に発生し、不動産業者側が敗訴しているケースがあるのだ。その意味で、売却に当たり適切な節税対策を講じるには、「不動産仲介業者選び」が最大のポイントになる。（つづく）

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