相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.55、2024年11月19日号）
◎不動産価格の調べ方（３） / 相続税路線価、公示価格の８０％水準 / 土地「奥行・奥行長大・間口狭小、不整形地」で補正
これまでに公示価格、固定資産税評価額について説明した。今回は「相続税路線価」。国税庁が公表している道路に面する宅地１平方㍍当たりの評価額で、公示価格の80％相当額とするのが一般的な考え方だ。奥行や間口、不整形など土地の条件により、価格の補正を行う仕組みになっている。
また路線価には、固定資産税評価額の算定基準となる「固定資産税路線価」と、相続税や贈与税の算定基準となる「相続税路線価」（一般的に「路線価」といわれているのはこちら）の２通りがある。メーンとなるのは「相続税路線価」。不動産事業者や金融機関は、主に相続税路線価を物件の評価に活用している。路線価の詳細はどうなっているのか――。
◆公表データを駆使して土地の価格概算を知る◆
路線価は、毎年１月１日時点の価格を、国税庁のサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できる。
》》》》》国税庁のページに移動する
https://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価は、1平方㍍当たりの価格を千円単位で表示。たとえば「470」と記載されていれば、１平方㍍当たり47万円になる。また、100平方㍍の土地の路線価は「１平方㍍当たり47万円×100平方㍍＝4,700万円」と容易に試算できる。路線価さえ分かれば、簡単に計算できるのが特徴だ。半面、同じ道に面した土地でも土地の形状がいろいろあり、そうなると路線価は大きく変わる。
その意味で、路線価は土地の形状から正しく評価できるようになっている。たとえば、旗竿地のような活用しにくい不整形地でも、全て同じ評価になってしまう場合がある。正しく価値を評価しているとはいえない事例だ。そこで、正しく評価を行う上で必要なのが「補正率」となる。
》》》》》気になる物件の評価を調べてみる
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
補正率は、土地の形状に応じて４種類。具体的には、①奥行価格補正率、②奥行長大補正率、③間口狭小補正率、④不整形地補正率――となる。補正率を併用して活用するケースがほとんど。個別にどういった時に補正を行うのか――。
①奥行価格補正率＝奥行の距離に応じた補正率。土地の一面が道路に面している場合に適用する。
②奥行長大補正率＝間口に対し、奥行きが特に長い土地の評価を減額する補正率。奥行きが間口の２倍以上の土地が補正の対象となる。
③間口狭小補正率＝間口が特に狭い土地が対象で、有効性、利便性に劣る分を減額する補正率。
④不整形地補正率＝整形地に対し、利用価値の低い形の整っていない土地評価を減額する補正率。
補正率の中でも、奥行きの距離に応じた補正を行う奥行価格補正率は、特に面積の小さい土地でない限り、必然的に併用するケースが多い。たとえば、間口が特に狭ければ、奥行き距離が長くなり、間口狭小補正率と奥行長大補正率を適用することになる。各補正率は、国税庁の「補正率表」で確認できるからサイトを見たい。
》》》》》4種類の補正率を確認してみる
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
◆旗竿地の評価額まで出せる優れモノ◆
旗竿地では、間口狭小補正率と奥行長大補正率を併用したり、不整形地補正率と間口狭小補正率を併用したりするケースが多くなる。対象となる土地の形状と道路付けの状態により、どの補正率を選択するのか、あるいは、どの補正率を組み合わせるのかは、ちょっとした経験が必要となる。適用する補正率を的確に組み合わせれば、誰が試算しても同水準の路線価額となるのが最大の特徴だ。
たとえば、対象地が路線価200C、土地：150平方㍍、奥行き距離：25㍍、普通住宅地区の場合、路線価の計算式は、1平方㍍当たり20万円×165平方㍍×0.97平方㍍（奥行価格補正率）＝3,201万円――と試算できる。
気になる物件があったら路線価を調べ、補正率を用いて概算価格を試算しておくと、購入予算を見積もるうえで役立つ。一方、所有している物件も同じ方法で土地の価額を試算できるので、不動産事業者に依頼した査定額との格差を見ながら、不動産事業者の査定力を推し量るツールとして活用もできる。
》》》》》気になる「リースバック方式」で自宅物件を査定したい
https://iqrafudosan.com/lp/leaseback_company_referral/?companyId=5394
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