相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.56、2024年11月26日号）
◎不動産価格の調べ方（４、終） / 実勢価格、公示価格の１．１倍水準 / 固定資産税評価額や路線価からも割出し可能に
これまでに公示価格、固定資産税評価額、相続税路線価の３種類について解説した。連載４回目となる最終回は「実勢価格」を取り上げる。実際に不動産を売りに出した時に、市場で「いくらで売れるのか」という時価だ。つまり、売主と買主が市場の適正価格を理解した上で、不動産の状態や引渡し時期など全て合意のもと取引する価格となる。実勢価格はどのように試算するのか――。
◆売買成立の価格が「実勢価格」◆
実勢価格の事例としては、土地を5,000万円で売りに出したが、買い手がなかなか見つからず、売値を下げて結局4,500万円で売ることができた場合、4,500万円が実勢価格となるということだ。また、一般の土地取引の指標となる公示価格との関係で考えた場合、「実勢価格は公示価格の約１．１倍相当額」になるというのが一般的な見解だ。
》》》》》気になる物件の評価を調べてみる
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不動産の評価額の目安については、これまで解説してきた公示価格や固定資産税評価額、相続税路線価を活用しながら提示すると、①公示価格×１．１、②固定資産税評価額÷０．７（７０％）×１．１、③相続税路線価÷０．８（80％）×１．１――という計算式となる。
◆不動産の売買「目安」を知る大切さ◆
これまで解説した指標はあくまでも目安で、不動産との関わりが日常的でない一般の消費者にとっては、自分が所有している不動産がいくら位なのか、買いたい気になる物件の価格が適正なのかどうか、見当がつかないケースが多い。
その中で、「目安」が分かれば、どの水準の価格で売ったり買ったりするのがいいのかが、おぼろげながら見えてくる。実際には、実勢価格と補正の考え方としては、①不動産の個別要素（土地の形状、道路付け、利用状況、建物の状態など）、②不動産の個別事情（売却理由、販売期間、残債務の有無など）――を考慮して判定する場面が多い。
補正とは、不動産の個別要素や売主の個別に抱える事情を評価に反映し、案件ごとに市場での適正価格を見極める修正額。個別要素や個別事情は案件ごとに異なり、統一した数字で規定できるほど単純ではないので、具体的な規定がないのが現実だ。
◆修繕の有無は「補正」の対象に◆
個別の要素としては、建物の状態はとても重要なポイントになる。仮に、同じ建築後20年の建物であっても、計画的に修繕を実施してきた建物と、新築後一度も修繕を行っていない建物とでは、「建物の評価」は全く異なる。
計画的に修繕を実施してきた建物と比較し、新築後20年間一度も修繕していない建物の場合、屋根や外壁、住宅設備類など、将来的に必要となる修繕費用が購入希望価格に必然的に反映することになる。
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また、建物の状態が悪く、雨漏りやシロアリ、木部の腐食などの修繕に急を要する不具合個所があれば、必要となる修繕費用を評価時点で減額されるケースが多いのが一般的。さらに売却理由や販売期間、タイミングなどによっても、実勢価格は変動する。
不動産の価格は、不動産の取引をしたことない一般消費者にとっては、判断が難しいのが現実だ。迷ったら不動産エージェントや公認不動産コンサルティングマスターが在籍している不動産仲介業者に尋ねるのがいいだろう。
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