相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.57、2024年12月3日号）
◎建物の合体登記 / 小規模宅地等の特例の適用も / 同一敷地内に２棟の建物、特例は使えず相続税割高に
自宅を所有している場合でも、同一の敷地に２棟の建物を建て、それぞれ住んでいる親子の相続に関連した事例――相続税の基礎控除の金額は、平成27年の税制改定以降、大幅に減額、おおむね改定前の６割水準程度にまで縮減となった。そこで何が起きているのか。東京都23区内や横浜市都心部などで、一軒家を所有している場合、相続税が発生するケースが大幅に増加している。
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◆持ち家世帯を保護する「小規模宅地等の特例」◆
一軒家を所有していた親が亡くなり、相続が発生した場合、配偶者や子どもなど同居の親族が引き続き、その一軒家に居住する場合、大幅に相続税を圧縮できる制度がある。「小規模宅地等の特例」という優遇税制度だ。
適用にあたっての条件は、税務署や税理士に相談するのが最適なのだが、同制度を利用できれば、一軒家の相続税評価を８割カットできるメリットがある。相続財産の中で大きな資産割合を占める不動産の価格を大幅に圧縮できることから、相続税への影響力は大きい制度なのだ。
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しかし、相続した土地家屋について、小規模宅地等の特例を適用できないのではないかというケースがある。一つの敷地に親世帯が住んでいる建物と、子世帯が住んでいる建物が２棟建っている場合だ。表向きは2棟なのだが、対象地には２棟の建物は物理的につながっており、一つの建物として利用していた。
一方、登記の記録では、それぞれの建物を独立して登記。建物の登記が分かれている以上、「小規模宅地等の特例」を適用できない可能性がある。税理士の指摘を受けたのであれば、指摘はほぼ間違いない。そこで、２棟の建物を現状の利用状況に応じて「建物の合体の登記」を行った。
◆登記のアップデートで相続税の節税に◆
建物の増築や建物を合体させた場合などは、その都度登記申請を行うことが法律で義務付けられている。登記を怠った場合は、罰金などペナルティ制度もある。しかも、登記の申請を長期間放置した場合、建物図面や建築工事の請負契約書など、登記の申請に添付する必要がある書類を紛失してしまうリスクもある。
建物の合体工事を行った際の施工業者の工事請負契約書や、建物図面などの書面が残っていれば、手続きがスムーズに進む。最終的に建物の合体の登記が無事に完了できたことにより、相続税も500万円以上節税できるのだ。「制度は上手に使ってこそ生きるものだ」という証左でもある。
建物の登記記録を都度アップデート（更新）するのは、売却する際の信頼性や、資産価値の維持にもつながる。まずは土地や建物に関し、変更が生じた際には、「必要な手続きが他にもいろいろあるのではないか」と考え、不明な点があれば、まずはＦＰ有資格の公認不動産コンサルティングマスターに聞いてみるのがいいだろう。
》》》》》ＦＰ有資格の公認不動産コンサルティングマスターに相談したい
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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