相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.58、2024年12月10日号）
◎租税公課 / 引渡完了日を基準に日割で分担 / 固都税、1年分を売主と買主で精算 / 関東は１月１日、関西は４月１日が起算日に
不動産の売買を行うと必ずついて回ってくるのが、「公租公課」の取り扱い。重要事項説明書に必ず盛り込まれる項目の一つだ。いわゆる固定資産税・都市計画税の負担を、売主と買主で精算する。ただ、精算方法については法制度でのしばりはなく、地域的な慣習で決まっているケースが多い。毎年１月１日時点で、土地・家屋を所有している人に納税義務があり、同日時点の所有者に対し、その年の４月１日から始まる年度分を課税しているからだ。
年の途中で所有者が変更しても、制度上の納税負担者に変わりはないのが現実。そうなると、不動産の所有者が変わった場合も「土地・家屋を所有していないのに税金を負担するのか」となり、税負担面で不公平になります。そこで、不動産取引の現場では、売主と買主で１年分の税額を按分、精算するのが一般的なのだ。精算方法はどうなっているのか――。
》》》》》固定資産税・都市計画税の売主負担の方法を知りたい
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
◆地域の慣習で取り扱い異なる精算方法◆
公租公課の負担割合は、引渡し完了日を基準にしている。1年分の固定資産税・都市計画税を日割計算の基準となる起算日をもとに、売主と買主で按分、精算しているのが一般的だ。ただ、不動産売買に当たっては、公租公課に関する取扱いは、慣習的に行っているケースが多く、法律的な決まりはない。
また、地域によっても取り扱いが異なる。関東から関西へ、または関西から関東へというような場合、精算方法がまったく異なるケースが多いので、注意が必要だ。その意味で、エリアでの慣習にある程度の情報がないと困る場合もある。公租公課とは何か、公租公課の分担方法や地域での相違点を事前に把握しておくといいだろう。
◆１月1日時点の所有者が課税対象◆
公租公課は、国や地方自治体に納付する金銭的な負担の総称。公租とは、所得税や法人税、都道府県民税などの国税・地方税で、公課は社会保険料といった公租以外の負担金をいう。不動産取引では、固定資産税・都市計画税が対象になる。
固定資産税は、毎年１月１日時点で土地や家屋の所有者に対し、市町村が課税する税金。納税義務者は、１月１日時点での所有者として固定資産課税台帳に登録されている人となる。
一方、都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域にある土地や家屋の所有者が課税対象となる。固定資産税と同じく、毎年１月１日時点で土地や家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となる。都市計画税は、固定資産税とあわせて納付することになっている。
◆地域で異なる日割方法、重説にも◆
公租公課（固定資産税・都市計画税）の負担は、起算日をもとに精算。365日で日割計算とする。起算日は、関東では１月１日の暦年起算、関西では４月１日の会計年度起算とするケースが多いようだ。関東在住者が、関西で新たに不動産を購入すると、慣習の相違で戸惑うこともあると聞く。
ただ関東、関西どちらのケースでも、起算日に対する考え方に合理性があり、「契約自由の原則」の視点から、どちらを採用しても構わない。起算日の選択に当たり、どちらを適用するのかにより、精算金額が異なる。
だからこそ重要事項説明時、契約時とそれぞれに確認を行う。固定資産税・都市計画税の納税方法は一括納付と、分割納付の2方法がある。売主側は引渡し前に両税の精算を行っておく必要がある。売却にあたり気を付けたい事項の一つだ。
》》》》》売却を予定している自宅、固定資産税などの負担はどうなる？
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
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