相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.60、2024年12月24日号）
注：弊社が毎週火曜日に配信中の「相続・離婚・ローンなど『家を売る！』を考えたら読むメルマガ」の発行は、24年内は本号が最終号となります。次号の配信は2025年1月7日号となります。
◎不動産売却時の注意点(下) / 基本的な費用は仲介手数料や印紙代 / 諸費用に測量費用や解体費用など
売却にあたり、不動産業者選定の段階でつまずくと、６か月以上、否、1年近く経っても売れない状態となるケースが多い。とても売れそうにない当初査定額に引っ張られて、半年以上も売れずにレインズに長期間掲載されている物件を「さらし」という隠語で呼ぶことも。その意味で、売却を担当する不動産業者の選定には気を遣った方がいいことを前編で指摘した。後編では不動産業者の選定、広告・宣伝活動の次ステップとして、内見と交渉、売買契約、引渡と決済と順次進めていくなかで、それぞれ何を行うのかを見た。
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◆売却開始から引き渡しまで５ヵ月程度必要に◆
販売を開始すると、購入希望者から直接、または担当する不動産業者から内見の依頼が入る。購入希望者が物件を気に入ると購入に向けた交渉に入ることになる。価格や住宅設備などの仕様などの条件に合意したら、売買契約を締結する。最終段階は「引渡しと決済」。売買代金の支払いと物件の引渡しを行う。
一般的には、売却の契約までに約２～３ヵ月程度、引渡しまでに約２ヵ月の計４～５ヵ月が必要となる。物件やマーケット状況、売り出し価格によっては、それ以上の時間がかかる場合もある。
◆解体費用や測量費用などもケースによっては必要に◆
基本的な諸費用としては、仲介手数料と印紙代がある。仲介手数料は、成約した売買価格の３％＋６万円だが、消費税が別途かかることになる。また、印紙代は売買契約書に貼付する印紙税。金額は契約金額に応じて変わる。
一方、発生する可能性があるその他費用としては、①登記費＝住宅ローンの残債がある場合、抵当権を抹消する際に司法書士に支払う費用、②測量費用＝測量が必要となる場合、約５０～８０万円、③解体費用＝古い建物があり売却する際に解体が必要な場合、１００～３００万円程度、④ハウスクリーニング費用＝３～２０万円程度、⑤住宅ローン返済手数料＝５千円からで金融機関によっても変わる、⑥譲渡税＝売却に伴い利益が出た場合にかかる税金――となる。
◆意外に多額の「譲渡税」、５年以内売却の税率はほぼ４０％◆
譲渡税は複雑な仕組みだ。具体的には、所有期間が５年以下であれば「短期譲渡所得」、５年以上であれば「長期譲渡所得」となり、それぞれ異なる税率適用となる。ちなみに税率は、短期なら「39.63％」（内訳は所得税30％、住民税9％、復興税0.63％）、長期なら「20.315％」（内訳は所得税15％、住民税5％、復興税0.0.315％）となる。さらに特別控除や復興特別所得税なども影響する。
売却総費用の概算としては、譲渡税を除きマンションであれば、売却価格の3.5〜4％程度、戸建住宅であれば測量費用や解体費用などが上乗せになる可能性があり、4～6％程度を諸費用として見込んでおく必要がある。（おわり）
》》》》》不動産の相続に関する税金を知りたい
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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