相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.62、2025年1月7日号）
◎売却時にリフォーム(上) / 販売価格に影響なし / 外壁・屋根や耐震なら有効
中古住宅の購入を検討する際に不可欠な事項は「リフォーム」。クロスの張り替えといった室内のお色直し的な最低限のリフォームから、間取り変更を含む大掛かりなリノベーションまで、予算にあわせてリフォーム内容をさまざまに検討できるのが、中古住宅購入のいいところだ。一方で、中古住宅の売り手側からは「リフォーム後に売りに出した方が高く売れるのか」「売却価格に影響するのか」などという質問を受けるケースが多い。中古住宅のリフォームと販売価格の相関関係についてみた。
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◆自分のための「リフォーム」売り値に影響しない◆
中古住宅を購入し、自身が快適に住むためのリフォームは、基本的に将来の売却価格に影響しない。たとえば、最新かつ最上級モデルのシステムキッチンを設置した場合、５年くらいで売却するのであれば、その部分に価値や魅力を感じるケースもあるだろう。しかし、10～15年経過すると、当時は最上級モデルだったとしても、「ただの中古のキッチン」になり、染み着いた生活感たっぷりなキッチンを嫌って交換してしまうのが関の山なのだ。
家そのものの耐用年数は、技術の向上により、長寿命化も可能になったわけだが、住宅設備や部分的なリフォームについては耐用年数も短いのが現実。自分で考えているほど第三者は価値も見出しにくいというのが本音である。将来的に高く売るのを視野に入れて、高級モデルを選択するというのは、正しい判断とは言えない。ただ、自分が快適に暮らすうえで、選択するのは、何ら問題はない。あくまでも自分の生活の質向上のためで考えたい。
◆高額になる「性能向上リフォーム」◆
キッチンを例に上げたが、おおよそ他のリフォームも同じ考え方だ。しかし、例外もある。外壁・屋根の塗装工事や耐震補強工事など、自分自身の満足度向上で実施するリフォームではなく、建物全体を維持・保全する「性能向上リフォーム」のケースである。この場合は、耐用年数の短い住宅設備のリフォームとは判断がまったく異なる。性能向上リフォームは費用もかなりかなり多額になるのが一般的だ。
室内のお色直し的なリフォームや住宅設備の新品交換などとは異なり、建物自体の耐久性能や耐震性能に大きく寄与する工事は準備も必要だし、時間が掛かるので高額になる。基本的にリフォーム工事は、売却時の査定価格にほとんど反映しない現実を知っておくことは重要だ。その意味で、将来的に高く売却する方策として「リフォームを実施する」というのは、現実的な判断ではないと認識しておきたい。（つづく）
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