相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.64、2025年1月21日号）
◎建物登記 / 24年4月から相続登記も義務化 / 買主、未登記「ローン借入が不可」で結果的に売れず
建物には「登記の義務」がある。家を建てたら「表題登記」という、建物の物理的な状況（構造や階高、面積など）を法務局に申請、登記する。表題登記は法的な義務付けがあり、不動産登記法47条では、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１か月以内に、表題登記を申請しなければならないことを規定している。ただ、昭和年代に建設した建物の中には、未登記の建物が多いのも現実だ。しかし、2024年4月1日から相続登記も義務化となった。未登記建物の相続登記の義務化が与える影響はなにかーー。
》》》》》「建物登記」について知りたい
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◆未登記、住宅ローン活用不可に◆
未登記の建物があると、さまざまな不利益を被る場面が多くなる。たとえば、建替えで住宅ローンを活用する際に、契約条件の一つに既存建物に抵当権をつけるケースが多い。登記できない場合には、対象となる建物を解体する以外に、住宅ローンを活用できないという不利益を被る。
しかも登記申請を行っても、2代前（祖父母）の名義で遺産相続が発生し、登記申請が中断するという事態に陥る場合もある。初めから登記を行っていれば、すんなり建て替えに着手できたにもかかわらずだ。「子世代、孫世代の行動を大きく制限するだけに、未登記を放置しないでほしい」と指摘したい。
◆3年以内に相続登記の申請が義務に◆
登記の義務化については、遺言も含む相続により不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請を行う必要がある。遺産分割の成立により不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記を行いたい。
相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本などの資料収集や、他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどといった正当な理由もなしに、義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となる。24年4月1日より以前に、相続が開始している場合も３年の猶予期間があり、義務化の対象となる。
◆所有者不明土地の新たな発生を抑える趣旨も◆
各法務局でも、相続登記の義務化をＰＲ。所有者不明土地の政策課題とセットにしており、制度開始からまもなく1年が経過しようとしている。未登記の建物登記は多くのメリットがある。その意味で、未登記の建物を相続した場合は、費用や時間が掛かっても登記するのが鉄則となる。
建物の登記を行うメリットと、建物の登記を行わないデメリットをそれぞれ提示したい。具体的には、メリットとしては、①建物を担保にできる、②相続や売買がスムーズに行うことができる、③建物に対する権利が主張できる。
一方、デメリットの具体例としては、①所有者は建物の所有権を主張することができない、②第三者が所有している土地に建物が建っている場合、底地の所有者に対して建物の所有権や貸借権の主張ができない、③底地の所有者から立ち退くように求められた場合、建物を取り壊す必要がある、④住宅ローンの借入が困難――など枚挙に暇がない。建物の登記を必ず行うか、それとも行わないか――建物の登記を行わない不利益の方がかなり大きいはずだ。
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