相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.65、2025年1月28日号）
◎不動産売却で受けられなくなる手当・控除(上) / 一時的な収入「所得制限」で対象除外に / 給付型奨学金や扶養控除など
不動産を売り収入を得た際には、所得が一時的に増えることにより、各種の公的な手当や控除を受けられなくなったり、減額されたりするケースがある。たとえば、児童手当といった各種手当のほか、さまざまな給付金や控除にも影響が及ぶので、不動産を売却するには注意が必要だ。つまり、不動産の売却後に手当・給付金や控除がどのように変化するのかを的確に把握し、最大のメリットを引き出せるような売り方をする必要がある。手当・給付金や控除の制度内容を見た。
》》》》》この不動産を売ったらいくらくらいの税金がかかるの？
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
◆売った時の所得は「譲渡所得」に◆
不動産を売った際の所得は「譲渡所得」となる。助成金や補助金、手当などの各種給付金のほか、所得控除や税額控除などの各種控除を受けられるかどうかの基準の一つとして、「所得制限」がある。所得の範囲には、給与所得や事業所得のほか、不動産の譲渡所得の額も含む。しかし、譲渡所得の額を、譲渡所得の特別控除前の額とするか、特別控除後の額とするかは、制度により異なる。
それぞれの手当や控除がどちらを対象としているか――不動産を売却した際の所得「譲渡所得」とは何かを知っておく必要がある。不動産を売ったからといって、従来受けてきた各種の助成金や手当、所得控除・税額控除などを受けられなくなってしまっては、元も子もない。できれば、これまで受けてきた手当や控除などをそのままに、不動産を売却できれば最大のメリットを受けることができるのだ。
◆課税は売った価格から三つの費用を控除◆
不動産を売却した際に買主から受け取る「譲渡価額」から①取得費、②譲渡費用、③譲渡所得の特別控除額――を差し引いた額が「課税譲渡所得」となる。課税上譲渡所得の計算方法は下記の通りとなる。
・課税譲渡所得＝譲渡価格―（特別控除額＋譲渡費用＋取得費）
取得費は、不動産を購入した際に支払った額で、当時の売買契約書に記載している売買金額が相当する。歳月が経過して取得費が不明な際には、売却額の５％相当額を取得費とする概算取得費の特例を適用するか、ほかに合理的と認められる方法で算定した額を取得費としている。
◆半世紀近く前に購入した不動産、取得費の選択に注意◆
歳月が経過し、当時の取得費が極端に安価な場合は、売却額の５％相当額を取得費とするのが一般的。たとえば、半世紀近く前に購入した不動産の売買契約書があっても、売却額の５％相当額を適用するのがベストだ。藤沢市内でも人気エリアだと、当時購入した価額と現在の価額で100倍相当の開きがあり、その際には売却額の５％相当額を適用し、控除額を増やす措置を講じるといい。
「譲渡費用」は、不動産業者に支払った仲介手数料といったように、不動産を売る際に掛かった費用。リフォームを実施し、設備の交換を行って販売する場合にも適用が可能だ。譲渡所得の特別控除額は、一定の要件を満たした際に、譲渡益（譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額）を限度に控除される額となり、確定申告を行うことにより適用となる。
たとえば、マイホームを売却した際の特別控除額は３千万円となる。新型コロナウイルス感染が大流行して以降、不動産価格が上昇している。安価で取得したケースでは、売却後の課税譲渡所得が大きくなる局面もあり得る。売却価額から差し引いた譲渡費用や取得費などとの差額、いわゆる利益が大きくなる場合には、特に注意が必要だ。
（つづく）
》》》》》不動産を売った時の所得は？
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
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