相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.75、2025年4月8日号）
◎シニア層の住み替え(下) / 注意が必要な新方式 / リバースモーゲージやリースバック
住み替えに際し、駅近マンションに引っ越すことにより、自動車を処分するのも一案としてあり得る。マイカーは自動車税を年１回払うほか、２～３年ごとの車検の点検・整備費や自動車重量税、加入義務がある自動車損害賠償責任保険（自賠責）の保険料などが発生する。事故の際には自賠責では対象外の補償に備えるため、任意保険に加入することになり、任意自動車保険料も用立てる必要があるからだ。
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老後の生活を考え、自家用車が必要な際にはカーシェアを活用できれば、かなりの節約にもなる。弊社でも社用車からカーシェアに切り替えた結果、車にかかわる経費は約４分の１にまで引き下げることができた。シニア層は不動産や自動車などを「所有することから活用する」ことに切り替えることにより、老後の支出を大幅に削減できる。
◆固定資産税、マンションの方が割高に◆
集合住宅、いわゆるマンションは、建物と土地にかかる固定資産税は、戸建住宅に比べ割高なのが一般的。建物の税額を算出する際は、経年劣化を考慮しているので、マンションの耐用年数は47年であるケースが多い。木造の22年となる戸建住宅に比べても長い。それぞれの購入価格や築年数、構造などでさまざまだが、住み替えで負担増となるケースもある。
住み替えの資金は、持ち家の売却金と貯蓄を含む手元資金でまかなうのが基本。シニア層でも住宅ローンを活用できるものの、返済が老後の生活負担になる。士業や医師・歯科医師・薬剤師といった医療系など一部の専門職に限られているのが現実だ。弊社のお客様の中で医療系の方は８０歳＋αの年齢まで自宅建替えのローンを活用したそうだが、こうしたケースは稀だと考えておいた方がいい。
◆死亡後に処分で相続が困難な「リバースモーゲージ」◆
手元資金だけで不足するなら、リバースモーゲージを利用する選択肢もある。自宅を担保に融資を受けて利息を毎月払い、元本は死後に自宅売却で完済する。ただ、子世代などに自宅を相続させるのは困難なうえ、返済期間が長引くと利息総額が膨らみやすいといったマイナス面がある。その意味で、リバースモーゲージを活用する際には注意が必要となる。
また、リースバック方式も選択肢の一つだが、賃借期間が長期間になると、売却金額に比べ賃料総支出額の方が大きくなることがある。賃借期間も途中で打ち切られてしまうと、住む場所を失いトラブルになるケースが多発しているから注意が必要だ。
リバースモーゲージ、リースバックいずれの方式については、老後の住まいと資金の双方を手当てする手法としては、単独で決めて実行に移すには、ハードルが高い。活用するのであれば、不動産や金融に幅広くアンテナを張っている公認不動産コンサルティングマスターや１級ＦＰ技能士といった有資格者に相談し、課題を抽出したうえで活用したい。（おわり）
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