相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.86、2025年7月1日号）
◎「空き家」の選択肢(下) / 綿密な「賃貸収支計画」の企画を / 家賃相場や需要を地場不動産に相談を
相続した住宅を空き家のままにするのであれば、賃貸住宅として貸し出し、収入を得る方法をこれまでに紹介した。賃貸住宅として貸し出す際には、家賃相場や賃貸としての需要があるのかどうかなどのマーケット情報を事前に収集する必要がある。家賃相場や需要は不動産情報サイトを見れば、自分で調査できるものの、具体的な検討に入ると、手がつかなくなるのが現実ようだ。家賃の設定方法や貸し出すにあたり必要なリフォーム工事の内容など、どのようにすればいいのかーー。
》》》》》空き家を活用して賃貸事業…注意点を知りたい
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆円安や労務単価の上昇でリフォーム費用も高騰◆
賃貸募集を開始する前段階で、慎重に考えたいのが「収支計画」。主な収入が年金の世帯では大幅な「赤字」になると、生活費に影響するのは必至だ。リフォームや使っていた家具の処分などの費用と、不動産業者に支払う手数料や税金、期待できる家賃、貸す期間などの条件を設定し、何年で費用を回収できるのかを明確にしておく必要がある。
特に、リフォームは金額が大きいので、一般に戸建住宅の場合は、壁紙の張り替えなどの内装や外壁塗装、洗面台やトイレの修繕は欠かせない。少なくとも300～400万円を負担すると考えておいた方がいいようだ。キッチンやバスルームなどの水回りもリフォームの対象に含めると、500～700万円といった金額になる。物価高に伴う資機材費の高騰や、働き方改革に伴う職人の労務単価の上昇などで、リフォーム工事の費用が非常に高額になりつつある。
◆リフォーム費用を回収できる年数を調べよ◆
たとえば、水回りも含めたリフォームに600万円かかる場合、家賃が東京近郊で多い月額約15万円に設定すると、家賃だけで回収するには単純計算で4年かかる。地方都市部に多い約5万円に設定すると、回収までの期間は10年と長期にわたる。その意味で、立地により回収期間が大きく異なる。
また、リフォームを重視して費用をかければ、家賃水準を引き上げ、借り手も見つけやすくなるものの、長期間の貸し出しを前提としていない場合は、リフォームの内容を慎重に考えたい。家が傷むのを避ける目的であるなら、リフォームによる投資を回収するよりも、大きな赤字を避ける方を優先する方法もあるだろう。
◆ふたたび戻るのであれば戸建「定期借家契約」に◆
さらに家の貸し方は重要だ。将来的に相続した実家に戻ったり、子どもが住んだりすることを視野に入れているのであれば、賃貸借契約は「定期借家」にするのが基本である。通常の普通借家契約では、借り手の退居時期を決められない状態となるからだ。契約方式は慎重に対応したい
一方、定期借家であれば2～3年といった期限の到来で、借り手は必ず退去することになる。通常の普通借家契約に比べ、家賃はやや低く設定せざるを得ないが、将来の計画は立てやすくなる。相続が突然発生した場合でも、家の扱いについて選択肢を広げて検討できるメリットは大切にしたい。（おわり）
》》》》》家賃の決め方を知りたい（一部有料）
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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